Europees beursgenoteerd vastgoed, niet langer het lelijke eendje…

Een positieve prestatie in 2025, maar minder dan het beursgemiddelde 

Na een aantal moeilijke jaren is de prestatie van de Europese vastgoedsector positief in 2025 (+6,5% inclusief dividenden). Vooral in het tweede kwartaal blonk de sector uit omwille van zijn statuut als veilige haven in de tarievenoorlog. Qua landen kwamen de beste prestaties in 2025 van Spanje, gedreven door datacenters, en België, dankzij herstel in het logistieke segment en de consolidatiegolf in zorgvastgoed. Duitsland, waar het rentegevoelige residentiële segment het meest vertegenwoordigd is, hinkte achterop. Globaal presteert de sector nog steeds lager dan het beursgemiddelde.

Hinderpalen zoals een hardnekkig hoge langetermijnrente, blijven 

Beleggers in staatspapier op lange termijn vragen een risicopremie uit vrees voor ontsporende overheidsfinanciën en nieuwe inflatoire druk. Hierdoor is het extra rendement van een belegging in fysiek vastgoed kleiner geworden en neemt de investeringsvraag af. Dat drukt dan weer de marktwaarde van de vastgoedparken van bedrijven.

Daarnaast weegt de herfinanciering van oude goedkope leningen op de winstgroei. En tot slot is er ook nog het huidige onzekere economische klimaat wat bedrijven ontmoedigt om nieuwe vierkante meters te huren.

Een krapper aanbod en megatrends zijn positieve factoren

Vastgoedbedrijven hebben zich aangepast en werk gemaakt van een lagere schuldgraad. Zo zijn ze gewapend tegen de “hogere langetermijnrentes voor langer” en staan ze klaar om opnieuw te groeien. Bovendien zijn de nieuwe groeiprojecten zo gekalibreerd dat het huurrendement bij aanvang, dat geïndexeerd is, voldoende hoog is. Op die manier kunnen bedrijven zelf de marktwaarde van hun vastgoedpark opkrikken. Verder werd er door de vastgoedcrisis de afgelopen jaren minder gebouwd en is het aanbod van kwaliteits- of prime vastgoed eerder krap. Tot slot blijft de sector inspelen op megatrends zoals klimaattransitie, urbanisatie, e-commerce en vraag naar datacenters…

Aantrekkende groei en waarderingsdiscounts voeden fusies en overnames 

Analisten verwachten voor de komende drie jaar een jaarlijkse gemiddelde groei van de winst per aandeel van 4%. Dividenden zijn grotendeels gegarandeerd en groeien minstens mee met de inflatie. Het gemiddeld bruto dividendrendement bedraagt 4,5%. Qua waardering noteert de sector aan een discount van 20% tegenover de netto-actiefwaarde van 2025. Deze cocktail heeft al geleid tot overnames, zowel door beursgenoteerde bedrijven als door private equity spelers.

Neutrale, maar constructieve sectorvisie

De combinatie van positieve en nog nazinderende negatieve elementen leidt tot een neutrale visie. Vandaag maakt de sector zich klaar om terug een defensieve rol op te nemen in de portefeuilles van beleggers, gedreven door aantrekkende groei, gegarandeerde dividenden en een afnemende volatiliteit. Voor een uitgesproken positieve sectorvisie is het wachten op een daling van de langetermijnrente of een sterkere economie.