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Acheter une seconde résidence via ma société?
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5 AVR

Acheter une seconde résidence via ma société?

5-4-2023
Sophie Deroyer – Estate Planner
Sophie Deroyer
Sophie Deroyer Estate Planner
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Rédigé le 4-4-2023 08:33
Publié le 5-4-2023 05:33
Vous exercez votre activité professionnelle en société et vous vous interrogez sur l’opportunité d’investir vos liquidités dans l’achat d’une seconde résidence. Bonne ou mauvaise idée?
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Prenons l’exemple de M. Durant qui exerce son activité d’informaticien via une SRL et projette d’acheter un appartement à Knokke pour s’y détendre le week-end. Il s’interroge sur la pertinence de l’acquérir via sa société. M. Durant devra d’abord vérifier que l’objet social de la société lui permet de réaliser une acquisition immobilière et, si ce n’est pas le cas, adapter les statuts. Ensuite, il devra examiner l’impact fiscal. S’il achète sa seconde résidence via sa société, M. Durant sera taxé à l’impôt des personnes physiques sur la base d'un avantage de toute nature (ATN) forfaitaire. Mais il évitera de s’endetter à titre privé et sa société pourrait déduire les frais liés à l’achat (frais de notaire, droits d’enregistrement, intérêts d’un crédit…) et comptabiliser des amortissements.
Pour que les dépenses liées à l’investissement soient déductibles, la société doit pouvoir générer des revenus imposables grâce à cette acquisition.Sophie Deroyer

Revenus imposables

Pour que les dépenses liées à un investissement immobilier soient déductibles, la société doit pouvoir générer des revenus imposables grâce à cette acquisition. Est-ce le cas de l’appartement mis à disposition de M. Durant pour ses vacances ? Non, à moins que le bien ne soit loué en dehors des périodes d’occupation par le dirigeant et sa famille. Un loyer générerait un bénéfice imposable pour la société – si le solde entre les loyers et les charges est bénéficiaire. La société peut aussi tenter d’invoquer la perspective d’une future plus-value imposable lors de la revente du bien. Mais celle-ci interviendra des années plus tard et n’est pas certaine. Il est donc recommandé de mentionner cet objectif dans le rapport de gestion dès l’acquisition, mais sans garantie que cela suffise aux yeux du fisc.

Théorie de la rémunération

La société pourrait démontrer que la mise à disposition de la seconde résidence équivaut à une rémunération de son dirigeant. Mais s’il n’y a pas de prestations réelles en contrepartie, le fisc pourrait rejeter les frais dans le chef de la société. Il pourrait être plus conciliant si la société indique sa volonté de rémunérer son dirigeant via cette mise à disposition gratuite lors d’une assemblée générale et en justifie les raisons objectivement.

Le risque de rejet des dépenses liées au bien serait encore plus important si la société décidait d’acheter l’usufruit du bien et le dirigeant la nue-propriété. La société ne pourrait alors pas se prévaloir de la perspective d’une plus-value taxable à terme.
Une lourde taxation sera en principe inévitable lorsque la société cédera l’immeuble ou sera liquidée.Sophie Deroyer

La question de la transmission

Lorsque M. Durant cessera son activité professionnelle, sa société deviendra de facto une société patrimoniale. Se posera alors la question de la transmission de l’immeuble. La donation des actions d’une société est en général moins coûteuse qu’une donation immobilière. Mais parfois, la solution retenue est de vendre l’immeuble à un tiers ou de le sortir de la société pour le donner à un des enfants. Une lourde taxation sera alors en principe inévitable lorsque la société cédera l’immeuble ou sera liquidée.

En conclusion, l'achat d’une seconde résidence via votre société peut être rentable, mais la prudence est de mise. Une série de critères étant à prendre en compte, mieux vaut notamment demander l’avis de votre expert-comptable.

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Les informations et opinions reprises dans le présent article sont des commentaires à caractère purement informatif. Elles ne peuvent en aucun cas être considérées comme des avis ou des recommandations d'ordre fiscal, juridique ou autre. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Nous vous invitons à prendre contact avec votre conseiller avant de prendre toute décision se fondant directement ou indirectement sur les informations contenues dans cette communication. Les présentes conditions générales bancaires constituent le cadre global de la relation conventionnelle qui unit BNP Paribas Fortis SA (établissement de crédit dont le siège social est établi à 1000 Bruxelles, Montagne du Parc 3 - T.V.A. BE 0403.199.702 – RPM Bruxelles, soumis au contrôle prudentiel de la Banque nationale de Belgique, Boulevard de Berlaimont 14, 1000 Bruxelles et du contrôle de l'Autorité des services et marchés financiers (FSMA), rue du Congrès 12-14, 1000 Bruxelles en matière de protection des investisseurs et des consommateurs et inscrit comme agent d'assurances sous le n° FSMA BE 0403.199.702) à ses clients.

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