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Acheter un bien immobilier avec vos enfants
Succession
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AVR
Acheter un bien immobilier avec vos enfants
18-4-2024
Rédigé le 17-4-2024 11:07
Publié le 18-4-2024 05:00
Un achat scindé vous permet d’anticiper la transmission d’un bien immobilier à vos enfants et d’éviter les droits de succession. Mais cette technique comporte aussi certaines contraintes.
Sommaire
- Qu’est-ce qu’un achat scindé (ou démembré) ?
- Quand effectuer la donation mobilière préalable ?
- Est-il nécessaire d’effectuer la donation devant notaire ?
- Une acquisition en démembrement de propriété s’accompagne de certaines contraintes
- Une donation immobilière est-elle une alternative intéressante ?
- Un achat scindé est toujours moins onéreux, mais pas forcément la meilleure option
L’achat scindé est une technique de planification successorale courante, surtout pour une seconde résidence ou un immeuble de rapport. Concrètement, les parents acquièrent l’usufruit et les enfants, la nue-propriété du bien. Généralement, l’achat est couplé à une donation mobilière préalable aux enfants pour le financement de la nue-propriété. Au décès des parents, l'usufruit prend fin et les enfants obtiennent la pleine propriété de l’immeuble sans droits de succession.
Ce qui constitue un avantage fiscal indéniable à la condition d’avoir soigneusement préparé l’opération. Si les enfants ne peuvent prouver qu’ils disposaient des fonds nécessaires, l’administration fiscale prélèvera des droits de succession sur la totalité de la valeur de l’immeuble.
Usufruit :
L’usufruit est le droit d’utiliser ou de jouir d’un bien dont une autre personne a la nue-propriété, mais avec l’obligation de garder le bien en état. L’usufruitier peut donc user de la chose, la louer, en percevoir les revenus, pour autant qu’il paie également les impôts et toutes les réparations courantes. L’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier, la perte totale de la chose ou l'échéance du terme convenu contractuellement.
Nue-propriété :
La nue-propriété est le droit de propriété d’une chose ou d’un bien sans droit de jouissance. Lorsqu’une personne a uniquement la nue-propriété d’un bien, l’autre personne (l’usufruitier) a le droit de l’utiliser et d’en recevoir les fruits (comme les intérêts d'un placement).
Droits de succession :
L'impôt que les héritiers doivent payer en fonction de la valeur de l'héritage. En Wallonie et à Bruxelles, il est fait référence aux droits de succession tandis qu'en Flandre, on parle d'impôt sur l'héritage (erfbelasting).
Ce qui constitue un avantage fiscal indéniable à la condition d’avoir soigneusement préparé l’opération. Si les enfants ne peuvent prouver qu’ils disposaient des fonds nécessaires, l’administration fiscale prélèvera des droits de succession sur la totalité de la valeur de l’immeuble.
La donation mobilière doit avoir lieu avant l’acquisition de la nue-propriété.Nhuy Nguyen
Donation antérieure à l’achat
Le timing de la donation mobilière est déterminant à cette fin. Elle doit avoir lieu avant l’acquisition de la nue-propriété. Lorsque le compromis de vente prévoit le versement d’un acompte, la donation doit être antérieure à la date du compromis de vente en Wallonie et à Bruxelles.En Flandre, c’est la date de l’acte authentique qui est déterminante. Il est toutefois préférable de réaliser la donation avant le compromis de vente afin d’anticiper un éventuel déménagement dans une autre Région.
Il est désormais clair que la donation liée à un achat scindé ne doit pas nécessairement être réalisée devant notaire.Nhuy Nguyen
Devant notaire ?
Après moult tergiversations, il est désormais clair que la donation ne doit pas être réalisée devant notaire. Vous pouvez effectuer un don bancaire sans droit de donation.Le cas échéant, il est primordial de bien conserver les preuves de la donation afin de les communiquer à l’administration fiscale au décès du dernier parent usufruitier. En cas de perte des documents, les enfants ne pourront prouver l’antériorité de la donation et devront payer des droits de succession. La charge de la preuve pèse en effet sur les nus-propriétaires, sans limite dans le temps.
Les contraintes d’un achat scindé
Prenons un exemple. Monsieur et Madame Dubois, âgés de 52 ans, résident à Kraainem. Ils sont mariés en communauté de biens et ont deux enfants : Lisa (22 ans) qui cherche une maison en Wallonie et Simon (16 ans).Le couple souhaite acquérir un immeuble de rapport d’une valeur de 800.000 euros dans le cadre d’une acquisition scindée. Simon étant mineur, l’autorisation du juge de paix est nécessaire pour l’achat de la nue-propriété. Idem en cas de revente.
Dans ce dernier cas, rappelons que le prix de cession devrait être partagé entre usufruitiers et nus-propriétaires. Les parents ne récupèreraient ainsi que la contre-valeur de leur droit d'usufruit.
Un achat scindé peut aussi affecter Lisa. Elle ne bénéficierait pas du chèque habitat si elle contracte un crédit hypothécaire pour acheter son habitation propre en Wallonie, car elle aurait déjà acquis la nue-propriété d’une première habitation autrement que par héritage ou par donation. Le manque à gagner peut atteindre 22.800 euros.
Il est parfois plus judicieux pour les parents d’acquérir seuls le bien et d’en donner la nue-propriété à leurs enfants ultérieurement.Nhuy Nguyen
Donation immobilière
Les contraintes découlant d’un achat scindé ne sont donc pas à prendre à la légère. Il est ainsi parfois plus judicieux pour les parents d’acquérir seuls le bien et d’en donner la nue-propriété à leurs enfants ultérieurement.Cette donation immobilière serait certes soumise aux droits y afférents. Mais il est tout à fait possible de réaliser la donation par tranche pour éviter la progressivité des droits de donation
Droits de donation :
L'impôt dû si vous donnez un bien immeuble à quelqu'un ou que vous faites enregistrer une donation mobilière. En Wallonie et à Bruxelles, il est fait référence aux droits de donation tandis qu'en Flandre, on parle d'impôt de donation (schenkbelasting).
Dans l’exemple de la famille Dubois, la valeur vénale de l’appartement s’élève à 800.000 euros. Quand les parents estimeront que le moment est venu, ils pourront donner la nue-propriété de l’immeuble au coût limité de 3%. Pour ce faire, ils peuvent procéder à deux donations successives espacées de trois ans. Concrètement, ils réalisent une première donation, sachant que la tranche de 150.000 euros s’entend par parent et par enfant. Trois ans plus tard, ils donnent le solde.
Paramètres à prendre en compte
Une acquisition scindée est une solution très appréciée, car elle permet d’éviter les droits de succession. Elle est mathématiquement toujours plus intéressante qu’une acquisition suivie d’une donation aux enfants. Elle peut cependant s’avérer fragile étant donné que les enfants doivent prouver l’antériorité de la donation au décès des parents. Le procédé présente aussi des contraintes et ne convient pas à toutes les situations. Pour faire le bon choix, il faut tenir compte de l’ensemble de paramètres :- ·valeur du bien immobilier ;
- ·nature de l’acquisition (logement personnel, bien de rapport…) ;
- âge des enfants ;
- le fait que les enfants soient déjà propriétaires ou non ;
- possibilité de revente du bien à terme…
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