Immeuble de rapport: au privé ou via votre société?

Les avantages (fiscaux) de l'immobilier en société

Acheter en société présente différents avantages :

• Vous évitez les 30% de précompte mobilier, car il n'est pas obligatoire de reverser les bénéfices d'exploitation. Votre capacité d'investissement dans l'immobilier est donc plus importante que dans la situation où vous vous reversez les bénéfices.
• Les droits d'enregistrement peuvent être déduits au titre de frais. Une petite société imputera même ces frais dans ses résultats en une seule fois. Cela aura une incidence significative sur le résultat imposable de l'année de l'achat.
• Votre société amortira le prix d'achat des bâtiments (pas celui des terrains). Cela montre également une incidence significative sur le résultat imposable de la société.
• De nombreux autres frais peuvent être déduits fiscalement. Nous parlons ici des charges éventuelles d'intérêts des emprunts, des frais d'entretien et de réparation, des frais de notaire, les frais de courtage, etc.

Vous retiendrez également qu'établir une planification successorale pour les actions d'une société est plus simple et moins onéreux qu'une planification successorale pour des biens immeubles. Un constat qui se confirme s'il y a plusieurs biens immeubles. Si les biens immeubles appartiennent à la société, la planification successorale y afférente est, pour ainsi dire, automatiquement gérée avec la planification successorale de l'entreprise familiale.

Quid des inconvénients

Bien que de nombreux frais peuvent être déduits, le résultat locatif (positif) reste soumis à l'impôt des sociétés. Les investissements privés dans des biens immeubles résidentiels sont imposés sur base du revenu cadastral (indexé) et, dans la pratique, celui-ci est sensiblement inférieur au revenu locatif réel. En outre, la société devra également retenir un précompte mobilier de 30 % si vous souhaitez retirer les bénéfices locatifs de la société. 

En cas de revente du bien immobilier, la plus-value (généralement effective au vu des amortissements comptabilisés) serait soumise à l'impôt des sociétés. Les propriétés de rapport, qui sont détenues à titre privé, peuvent engendrer des bénéfices après cinq ans en jouissant d'une exemption d'impôts. En outre, la société peut réaliser la plus-value en bénéficiant d'une exemption d'impôts, mais elle doit alors réinvestir le prix de vente total dans certains actifs. Si son dirigeant ne le souhaite pas, mais désire voir sa société encaisser la plus-value, il faudra tenir compte des 30 % de précompte mobilier.

Enfin, dans le cas où les actions de l'entreprise familiale sont vendues, un investisseur potentiel ne sera que peu ou prou intéressé par les propriétés de rapport. Le retrait des biens immeubles de la société, cela peut engendrer un coût fiscal important. La neutralité fiscale lors de la restructuration de la société (une séparation de l'immobilier, par exemple) est envisageable, mais elle est complexe et revêt des risques importants. 

Existe-t-il des solutions intermédiaires?

Dans le cadre d'une société patrimoniale, il est possible d'éviter quelques inconvénients liés aux investissements par l'intermédiaire de l'entreprise familiale. Il peut s'agir d'une société venant s'ajouter à l'entreprise familiale, mais une société holding (existante) pourrait être envisagée. Cette société peut aussi être propriétaire des bâtiments loués à l'entreprise familiale. Ainsi, des investissements séparés peuvent être réalisés dans des biens immeubles sans que 30 % de précompte mobilier soient retenus sur les bénéfices d'exploitation de l'entreprise familiale. En effet, l'argent peut entrer directement dans l'entreprise patrimoniale (même par l'intermédiaire d'un emprunt). 

Lors d'une vente ultérieure de l'entreprise familiale, la société patrimoniale peut être conservée. Une planification successorale plus diversifiée, où certains enfants prennent la relève au sein de l'entreprise familiale et d'autres reçoivent les actions de la société patrimoniale, est également envisageable.

Investir dans l'immobilier par l'intermédiaire de l'entreprise familiale ou le faire à titre privé est un dilemme à nuancer. Le choix n'est pas uniquement influencé par des considérations fiscales. La stratégie à long terme (transmission au sein de la famille/vente) de l'entreprise familiale a également une incidence sur le choix. Une société patrimoniale peut être une solution intermédiaire intéressante, mais cela exige une bonne planification fiscale au sein du groupe familial.