Sociétés familiales: révision du régime flamand

En Flandre, les donations et successions de sociétés familiales peuvent bénéficier de taux d’imposition préférentiels de :

• 0% pour les donations ;
• 3% ou 7% pour les successions.

Une des principales conditions est que la société doit exercer une activité économique. Il peut s’agir d’une activité commerciale, agricole ou d’une profession libérale.

Pour prévenir les abus, la loi considère qu’il n’existe pas d’activité économique réelle lorsque ces deux conditions sont cumulativement remplies :

• l’immobilier représente plus de la moitié de l’actif total ;
• les salaires et rémunérations ne dépassent pas 1,5 % de l’actif total.

Il s’agit toutefois d’une présomption. Si vous estimez que votre société familiale exerce malgré tout une véritable activité économique, la loi vous permet de fournir la preuve contraire.

Révision du régime

Cette preuve fait toutefois l’objet de débats depuis plusieurs années. Selon l’administration fiscale flamande (Vlabel), le régime préférentiel n’est applicable que si tous les biens immobiliers détenus par la société servent à l’activité économique de l’entreprise. Si la société détient des biens résidentiels privés, le régime préférentiel est exclu.

Le gouvernement flamand souhaite désormais clarifier le régime en adaptant les règles pour toutes les donations et successions à partir du 1^er janvier 2026. L’objectif est d’éviter que les biens résidentiels et terrains à bâtir détenus par des sociétés familiales puissent bénéficier des taux réduits.

Les autres biens immobiliers, tels que les entrepôts et bureaux, ne sont pas exclus, même s’ils ne sont pas utilisés pour l’activité propre de l’entreprise, mais loués à des tiers.

Répercussions concrètes

Les biens immobiliers destinés à l’habitation ou utilisés à cette fin ne bénéficieront donc plus du régime préférentiel. Il s’agit concrètement de biens résidentiels :

• détenus directement par la société dont les actions sont transmises par succession ou donation ;
• détenus par une filiale dont la société possède au moins 10% du capital.

La valeur de ces biens immobiliers est retranchée de la valeur totale des actions. Cette part est ensuite soumise aux droits de donation ou de succession selon les taux ordinaires.

Un réviseur d’entreprises ou un expert-comptable certifié devra établir un rapport spécifique afin de déterminer la valeur des actions et la part correspondant aux biens résidentiels. Ce rapport permettra d’introduire auprès de Vlabel une demande d’attestation confirmant la valorisation retenue. Cette attestation resterait valable pendant 60 jours.

Exception prévue pour certaines sociétés familiales

1. Premièrement, au moins 75% de leur chiffre d’affaires doit provenir d’une activité liée à l’immobilier résidentiel, qu’il s’agisse du développement, de la location ou de la vente de biens.
2. Deuxièmement, la société devait employer au moins un travailleur à temps plein (en équivalent temps plein) au cours des 3 années précédant la donation ou le décès, et doit maintenir cet emploi pendant les 3 années suivant la transmission.

Révision de votre planification successorale

Lors de la transmission d’actions par donation ou succession, la valeur des titres sera donc ventilée entre une partie admissible et une autre exclue du régime préférentiel. Cette seconde partie sera imposée aux taux ordinaires prévus pour les biens mobiliers (et ne sera donc pas traitée comme de l’immobilier).

Ces modifications pourraient avoir des conséquences sur les planifications successorales impliquant la transmission d’une entreprise familiale. Si votre société ne détient pas de biens résidentiels ni de terrains à bâtir, l’impact restera limité. En revanche, si elle en possède, une donation ou une succession pourrait entraîner une imposition plus élevée à partir du 1^er janvier 2026.

Il est donc essentiel de revoir votre planification successorale et, le cas échéant, de l’ajuster afin d’éviter une charge fiscale accrue.