Opnieuw zorgen over Chinees vastgoed

Het gaat niet goed met het vastgoed in China. Twee jaar nadat vastgoedgigant Evergrande in geldnood geraakte, verzeilde ook projectontwikkelaar Country Garden onlangs in zwaar weer.

De problemen blijven vandaag niet beperkt tot de fel geplaagde vastgoedsector. Die is inmiddels al sterk uitgedund. Er zijn ook gevolgen voor de sector van de schaduwbanken. Dat zijn zo goed als ongereglementeerde financiële instellingen. Vastgoed heeft, of beter had, bovendien een zodanig groot aandeel in het Chinese bbp, dat het effect voelbaar is in de hele economie.

Wat is er precies aan de hand? Wat doet de Chinese overheid? En krijgen we alsnog een crash of eerder een langzaam leeglopende zeepbel?

Country Garden

Toen Country Garden in augustus uitstel van betaling vroeg, dachten sommige analisten dat de crisis daar niet zo'n gevolgen zou hebben als die bij Evergrande. Maar Country Garden is een van de grotere organisaties die nog overblijven. Zeker nu al twee derde van de Chinese privé-vastgoedondernemingen failliet ging.

Het grootste probleem is de forse terugval van de woningverkoop. Op de piek in 2021 verhandelden Chinese vastgoedontwikkelaars maandelijks voor 150 miljard renminbi (19 miljard euro). Nu is dat nog 90 miljard renminbi (11,5 miljard euro). Dat is nefast voor hun liquiditeit, omdat ze de bouw van nieuwe woningen financieren met voorschotten. Het besmettingsrisico naar de rest van de economie blijft bestaan.

Effecten op de Chinese economie

Grote vastgoedondernemingen zijn als dominostenen. Als ze (dreigen te) vallen, beïnvloedt dat het systeem waarin alles samenhangt.

• Vastgoed had een aandeel van 20 à 25% in het Chinese bbp. Een forse vermindering van de activiteit wordt niet zomaar opgevangen. Dat zet dus druk op het bbp.
• Schaduwbanken beheerden in het tweede kwartaal van ‘23 1100 miljard renminbi (zo’n 140 miljard euro). Een deel daarvan is blootgesteld aan vastgoedondernemingen. Sommige schaduwbanken krijgen het nu al moeilijk en zijn minder geneigd om in vastgoed te investeren.

Idem voor lokale overheden. Zij halen ook een stuk van hun financiering bij schaduwbanken. Hun inkomsten uit de verkoop van landeigendom slinken verder.

Wat brengt de toekomst?

Volgens president Xi Jinping dienen huizen om in te wonen, niet om mee te speculeren. Door de dreigende val van Country Garden moet de overheid verdere escalatie voorkomen via versoepelingsmaatregelen. Lenen wordt goedkoper. De eigen bijdrage bij de koop van vastgoed, ook voor een tweede woning, verlaagt met 10 procent.

Een vastgoedzeepbel eindigt vaak met een knal, gevolgd door een bankencrisis. Zal Beijing in staat zijn om de grootste vastgoedzeepbel in de geschiedenis te laten aflopen met een sisser?

Zelfs als de situatie niet eindigt met een crisis, bestaat de kans dat dit een slepend probleem wordt. Decennia van schuldopbouw worden ingeruild voor schuldstabilisatie. Zo zal het groeipotentieel structureel dalen.