Menu
De bank voor een wereld in verandering
Leasinvest: troeven verdringen grotendeels de zwakke punten
Aandelen Volgen De categorie volgen
14 JUN

Leasinvest: troeven verdringen grotendeels de zwakke punten

14.6.2019
Sandra Vandersmissen – Senior Advisor Listed Real Estate
Sandra Vandersmissen Senior Advisor Listed Real Estate
Volgen De expert volgen
Bekijk alle experts
Aangemaakt op 12.6.2019 07:03
Gepubliceerd op 14.6.2019 13:57
Met een beperkte liquiditeit, zijn groot gehalte aan retailpanden en een relatief lage operationele winstmarge zou je bijna de vele troeven van Leasinvest vergeten.
Leasinvest is het apart genoteerde vastgoedvehikel van de groep Ackermans & Van Haaren en investeert in hoogkwalitatieve en goedgelegen kantoren en retailpanden in België, Luxemburg en Oostenrijk. Het wil de komende jaren graag zijn aandeel van de Luxemburgse en Oostenrijkse kantorenmarkt nog vergroten. Leasinvest heeft tot slot 10% van de aandelen van Retail Estates in bezit (6,5 EUR per aandeel).

Te gemakkelijk om enkel de zwakke punten te zien

Vooreerst is het aantal vrij verhandelbare aandelen en daardoor de liquiditeit zeer beperkt. Ackermans en Van Haaren en AXA Belgium hebben samen bijna 50% van de aandelen in handen.

Daarnaast is Leasinvest, naast kantoren, voor 43% actief in winkelcentravastgoed en vandaag wordt nog niemand wild van activa in de distributiesector.

Bovendien opereert Leasinvest niet alleen met de laagste operationele winstmarge in de sector (73,88%), maar behoort de kost van de schuld ook tot de hogere niveaus binnen de sectorgenoten (2,59%).  Het eerste heeft te maken met de kost die de Leasinvest aan moederbedrijf Ackermans moet betalen. Het tweede met het feit dat Leasinvest al lang actief is, toen er nog gedacht werd dat interestvoeten gingen stijgen. Met een schuldgraad van 53,5% behoort de groep tot de middenmoot.

Tot slot - ook al is dit niet het zwaartepunt van de portefeuille - lijdt de groep nog onder wat leegstand in de Brusselse periferie die ook licht op de reële waarde van de portefeuille drukt.

Maar toch heeft Leasinvest veel meer troeven, die deze negatieve elementen grotendeels verdringen.

Benijdenswaardige positie in kantorenmarkt

De groep wordt dynamisch beheerd en kan haar afkomst van de Ackermans & Van Haaren familie niet verbergen. De huidige portefeuille van 1 miljard EUR met een bruto rendement van 6,45% is het resultaat van een continue stroom van geslaagde aankopen, verkopen en ontwikkelingen.

In 2018 kocht  de groep Hangar 26-27 in Antwerpen in het Eilandje district, dat ontwikkeld zal worden tot de “Antwerpse Tour & Taxis”.

In het commercieel vastgoed is de groep goed gepositioneerd.

De economie van Luxemburg presteert boven het gemiddelde van de Europese Unie en bovendien liggen de winkelcentra op grensgebieden en trekken een groot publiek aan, ook dankzij de lagere belastingen. De winkelcentra hebben allemaal een voedingsdistributiewinkel (zoals een Delhaize).

In Oostenrijk liggen de drie retailparken rond Wenen, uitgeroepen in 2018 tot de beste stad ter wereld om te leven. In Oostenrijk zijn retailparken eerder een schaars goed.

Maar vooral de positie van Leasinvest in de kantorenmarkt is benijdenswaardig. Ze telt voor 50% van de waarde van de portefeuille (van 1 miljard EUR eind 2018, zonder het belang in Retail Estates) en is evenwichtig gespreid tussen Luxemburg en België. Luxemburg-stad heeft één van de meest dynamische kantorenmarkten in Europa. Voor laatkomers is de stad vandaag te duur om nog te penetreren, maar Leasinvest kan pronken met een huurrendement op de Luxemburgse portefeuille van 6,78% (inclusief retail). Dit wijst bovendien op een onderwaardering van de portefeuille. De huurprijzen in Luxemburg bedragen het dubbele van Brussel.

In Brussel is Leasinvest grotendeels actief in het zakencentrum en meer bepaald de Europese wijk en heeft een aantal gebouwen met opmerkelijk lange verhuurlooptijden (zoals Montoyer 63 dat aan het Europees parlement verhuurd wordt). In het Treesquare kantoorgebouw boekt Leasinvest met een huurbedrag van 330 EUR per vierkante meter per jaar voor de bovenste verdiepen de hoogste prime rent ooit in Brussel. Met Tour & Taxis is Leasinvest ook eigenaar van één van de mooiste architecturale sites van Brussel.

Op weg naar meer duurzaamheid

De weg is nog lang, maar Leasinvest is op weg naar een groenere portefeuille.

Het recent op geleverde Treesquare gebouw kreeg een BREAAM “excellent” certificaat en op Montoyer 14 in de Europese wijk zal Leasinvest, in samenwerking met de Brusselse instanties, een smartbuilding in houtskelet bouwen, dat als referentiepunt moet dienen voor de nieuwe generatie “recycleerbare gebouwen”.

De gemiddelde verwachte huurprijs per vierkante meter per jaar zou een mooie 275 EUR bedragen. Ook welzijn krijgt meer aandacht. Op het EBBC business park in Luxemburg zal bijvoorbeeld een crèche komen.

2019 wordt een sterk jaar

In het eerste kwartaal van 2019 stegen de huurinkomsten met 17,5% en met 9,8% op vergelijkbare basis. Dit met dank aan overnames, opleveringen in Brussel en ook een groei van de vergelijkbare huur in Luxemburg met 3,7%. Het bruto huurrendement steeg licht (6,47% versus 6,45% eind 2018). Toch nam de bezettingsgraad van de portefeuille licht af (van 94,27% naar 94,03%).

Voor geheel 2019 verwachten we een stijging van de EPRA-winst met 20%. Omwille van meer aandelen na de kapitaalverhoging van de herfst van 2018 én een uitkeringsgraad van het dividend van 84%, verwachten we een groei van de winst per aandeel met 7% en van het dividend met 2%.

Gezien de mooie ontwikkelingspijplijn verwachten we voor 2020 en 2021 een groei van de winst per aandeel van 7 tot 8%.

Kortom, het Leasinvest investeringsverhaal heeft enkele zwakke punten. De gebrekkige liquiditeit is daarvan de belangrijkste. Maar de groep heeft minstens zoveel troeven: een dynamisch portefeuillebeheer, een benijdenswaardige positie in de Brusselse en vooral de Luxemburgse kantorenmarkt en een kwalitatief commercieel immobiliënpark in Luxemburg en Oostenrijk. Tot slot is de waardering niet duur: de premie tegenover de geschatte netto actiefwaarde van 92 EUR voor 2019 bedraagt 12% en dit voor een netto actiefwaarde die conservatief gemeten is en een mooi groeiritme. De aandelen zijn ondanks de mooie koersprestatie te behouden met een koersdoel op 12 maanden van 106 EUR. Daarbij komt nog een dividendrendement van 5%.

Ons koersdoel werd bekomen door een premie van 15% toe te passen op geschatte netto actiefwaarde voor 2019.
Bronnen: BNP Paribas Wealth Management, Thomson Reuters IBES, Morningstar, Exane
Bedrijf Evolutie van de aanbeveling tijdens de laatste 12 maanden Datum
Leasinvest Van Buy naar Hold 11.06.2019
De Hold à Buy 01.02.2019

Cliënt bij Priority Banking Exclusive, Private Banking of Wealth Management?

Schrijf u in op onze dagelijkse en/of wekelijkse nieuwsbrief.

Ik schrijf mij in

Uw expert

Sandra Vandersmissen Senior Advisor Listed Real Estate
Volgen De expert volgen
Bekijk alle experts
Trefwoorden: Aandelen
Deel:
Later lezen

Belangrijk Bericht

De divisie Private Banking van BNP Paribas Fortis nv, met maatschappelijke zetel gevestigd te Warandeberg 3, 1000

Brussel, RPR Brussel, BTW BE 0403.199.702 (“BNP Paribas Fortis Private Banking”)*, is verantwoordelijk voor het opstellen en verspreiden van dit document.

Dit document is een marketing communicatie en wordt U uitsluitend verstrekt in het kader van een specifieke beleggingsdienst. Dit document vormt geen prospectus als bedoeld in de op het aanbieden of toelaten tot de handel van financiële instrumenten toepasselijke regels en bevat geen beleggingsadvies en kan niet worden opgevat als onderzoek op beleggingsgebied. De informatie in dit document is niet verkregen conform de wettelijke en reglementaire vereisten die het uitbrengen van objectief en onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied beoogt te waarborgen en BNP Paribas Fortis Private Banking is dan ook niet onderworpen is aan het verbod tot handelen voorafgaand aan de verspreiding van dit document.

Informatie betreffende beleggingen kan op ieder ogenblik onderhevig zijn aan wijzigingen zonder verdere notificatie. Informatie met betrekking tot resultaten behaald in het verleden, gesimuleerde resultaten uit het verleden en voorspellingen kunnen, onder geen beding, opgevat worden als een betrouwbare indicator van toekomstige resultaten. Hoewel BNP Paribas Fortis Private Banking redelijke maatregelen heeft genomen om ervoor te zorgen dat de informatie opgenomen in dit document juist, duidelijk en niet misleidend is, aanvaardt noch BNP Paribas Fortis Private Banking, noch de aan haar gelieerde vennootschappen, directeuren, adviseurs of werknemers, enige aansprakelijkheid voor enige onjuiste, onvolledige of ontbrekende informatie of voor enige directe of indirecte schade, verliezen, kosten, vorderingen, aansprakelijkheden of andere uitgaven die op enigerlei wijze voortvloeien uit het gebruik van of het zich beroepen op de in dit document vermelde informatie, tenzij in geval van opzet of grote nalatigheid. Een beslissing om te beleggen dient niet uitsluitend te worden gebaseerd op dit document en dient slechts te worden genomen na een zorgvuldige analyse van uw portefeuille alsmede na het inwinnen van alle nodige informatie en/of adviezen van professionele adviseurs (met inbegrip van fiscale adviseurs).

Dit document wordt u verstrekt ten persoonlijke titel en kan niet worden verstrekt aan derden.

De inhoud ervan is en dient vertrouwelijk te blijven. Iedere openbaarmaking, herproduceren, kopiëren, verspreiden en/of om het even welk ander gebruik van dit document is uitdrukkelijk verboden. Mocht u er niet de gewenste ontvanger van zijn, dan verzoeken wij u onmiddellijk contact op te nemen met de verzender van het bericht en uw exemplaar te vernietigen. BNP Paribas Fortis heeft een beleid vastgelegd teneinde belangenconflicten te voorkomen en te vermijden. Persoonlijke beleggingstransacties van personen betrokken bij de redactie van dit document in het algemeen zijn onderworpen aan monitoring. Verder geldt specifiek het verbod om in financiële instrumenten of emittenten te beleggen waarover zij rapporteren. Deze personen ontvingen specifieke instructies voor het geval dat ze over voorkennis beschikken.

(*) BNP Paribas Fortis nv staat als kredietinstelling naar Belgisch recht onder het prudentieel toezicht van de Nationale Bank van België en de controle inzake beleggers- en consumentenbescherming van de Autoriteit van Financiële Diensten en Markten (FSMA). BNP Paribas Fortis nv is ingeschreven als verzekeringsagent onder FSMA nr. 25879 A en treedt op als tussenpersoon van AG Insurance NV.

Informatie over de gegeven aanbevelingen

BNP Paribas en/of bedrijven die tot de groep behoren geeft emittenten geen toelating om aanbevelingen voor de publicatie ervan te zien of verifiëren, behalve inzake financiële gegevens (feiten en cijfers).

De vermelde aandelenaanbevelingen en koersdoelen zijn afkomstig van BNP Paribas Wealth Management. Er is geen vaste frequentie in de update van de aandelenaanbevelingen. Wijzigingen in de aanbevelingen en koersdoelen over de voorbije 12 maanden zijn consulteerbaar op de hieronder vermelde disclosure website https://wealthmanagement.bnpparibas/en/conflict-of-interest.html.

De in de artikels vermelde koersdoelen hebben steeds betrekking op een beleggingshorizon van 12 maanden. Tenzij anders vermeld , hebben de aandelenkoersen steeds betrekking op de slotkoers van de laatste beursdag.

Op de disclosure website http://disclosures.bnpparibasfortis.com vindt u nadere toelichting over:

  • vindplaats van nadere info over de waardering, methoden en onderliggende assumpties, of, desgevallend, van de beschermde modellen;
  • uitleg van de betekenis van de aanbeveling, zoals “kopen”, “verkopen”, “afbouwen” of “houden”, van de duur van de belegging, en een passende risicowaarschuwing, met inbegrip van een gevoeligheidsanalyse van de assumpties;
  • verwijzing naar de geplande frequentie van de updates van de aanbeveling;
  • ingeval van een gewijzigde aanbeveling binnen de twaalf maanden, een indicatie van de wijziging en de datum van de vorige aanbeveling;
  • lijst van alle aanbevelingen tijdens de voorafgaande twaalf maanden, met voor elke aanbeveling: de datum van de verspreiding, de identiteit van de uitbrenger van de aanbeveling, de richtkoers en de marktprijs op het moment van de verspreiding, de richting van de aanbeveling en de geldigheidsduur van de richtkoers of de aanbeveling;
  • indien toepasselijk, openbaarmaking per kwartaal van het aandeel van alle aanbevelingen die “kopen”, “verkopen”, “afbouwen” en “houden” luiden tijdens de voorafgaande twaalf maanden en het aandeel van de met elk van die categorieën overeenstemmende emittenten waarvoor tijdens de voorafgaande twaalf maanden belangrijke diensten van beleggingsondernemingen werden verricht.
  • Belangenconflicten

    Belangenconflicten kunnen bestaan in hoofde van BNP Paribas Fortis nv en de met haar verbonden vennootschappen op datum van het opstellen van dit document. In dit verband werden bijzondere gedragsregels en interne procedures uitgewerkt. Deze gedragscodes en de bekendmakingen in verband met mogelijke belangenconflicten in hoofde van BNP Paribas Fortis nv en de met haar verbonden vennootschappen zijn beschikbaar op http://disclosures.bnpparibasfortis.com en, wat de BNP Paribas Group betreft, op https://wealthmanagement.bnpparibas/en/conflict-of-interest.html. U kan deze informatie eveneens bekomen via uw contactpersoon.

    Op de disclosure website http://disclosures.bnpparibasfortis.com vindt u nadere toelichting over:

    • openbaarmaking van alle relaties en omstandigheden die de objectiviteit van de aanbeveling in het gedrang brengen, waaronder belangen of belangenverstrengeling, van alle personen betrokken bij het uitbrengen van de aanbeveling, van alle nauw gelieerde personen en van alle personen die toegang hebben tot de aanbeveling voordat die gerealiseerd is;
    • desgevallend, een verklaring van een netto long- of shortpositie van meer dan 0,5%;
    • desgevallend, een verklaring dat de emittent een deelneming van meer dan 5% aanhoudt;
    • desgevallend, een verklaring dat de uitbrenger van de aanbeveling i) een markt maker of liquiditeitsverschaffer is in het financiële instrument waarover een aanbeveling wordt uitgebracht;
      ii) tijdens de voorafgaande twaalf maanden (co-)lead manager is geweest bij een openbare aanbieding van de emittent;
      iii) partij is bij een overeenkomst met de emittent m.b.t. het verstrekken van diensten van beleggingsondernemingen;
      iv) partij is bij een overeenkomst met de emittent m.b.t. het uitbrengen van de aanbeveling;
    • indien toepasselijk, a) een beschrijving van de interne organisatorische en administratieve regelingen en van alle informatiebarrières die zijn opgezet om belangenverstrengeling te voorkomen; b) een verklaring, als de vergoeding van de personen betrokken bij het uitbrengen van de aanbeveling rechtstreeks gekoppeld is aan transacties bij diensten van beleggingsondernemingen of aan andere soorten transacties die zij verrichten of aan tradingvergoedingen die zij ontvangen; c) informatie over de prijs en aankoopdatum van aandelen door personen betrokken bij het uitbrengen van de aanbeveling in kwestie.

    Certificering van de analist

    De personen die vermeld staan als auteurs van de teksten waar individuele aandelen worden besproken, bevestigen dat:

    • 1. alle opinies die vermeld zijn in deze teksten een nauwkeurige weergave vormen van de persoonlijke opinie van de auteurs over het onderwerp financiële instrumenten en emittenten; en
    • 2. geen enkel deel van hun bezoldiging rechtstreeks of onrechtstreeks verband hield, houdt of zal houden met de specifieke aanbevelingen of opinies die in deze teksten worden gegeven.

Doe mee met MyExperts

Al ingeschreven?

Meld u aan om het artikel te lezen.

Nog geen account? Inschrijven