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JUIN
Leasinvest: les atouts remplacent les faiblesses
14-6-2019
Rédigé le 12-6-2019 07:03
Publié le 14-6-2019 13:57
Une liquidité limitée, un grand nombre d'immeubles commerciaux et une marge bénéficiaire d'exploitation relativement faible.
Leasinvest Real Estate est un véhicule immobilier du groupe Ackermans & Van Haaren, qui fait l’objet d’une cotation distincte et investit dans des bureaux et de l’immobilier commercial de qualité et bien situés au Grand-duché de Luxembourg, en Belgique et en Autriche (depuis 2016). Leasinvest souhaite à l’avenir étendre encore la part du marché des bureaux luxembourgeois et de l’Autriche. Leasinvest possède 10% des actions de Retail Estates (6,5 euros par action).
Il n’est pas difficile d’être négatif au sujet de Leasinvest
Pour commencer, le nombre d’actions librement négociables est très limité, de même donc que la liquidité. Ackermans & Van Haaren et AXA Belgium détiennent ensemble près de 50% des actions.Outre les bureaux, Leasinvest déploie également à raison de 43% ses activités dans l’immobilier des centres commerciaux. Et de nos jours, plus personne n’est vraiment fan des actifs relevant du secteur de la distribution.
Pour ce qui est du compte de résultats, enfin, Leasinvest affiche non seulement la marge bénéficiaire opérationnelle la plus faible du secteur (73,88%), mais aussi un coût de la dette comptant parmi les plus élevés du secteur (2,59%). Le bas niveau de la marge bénéficiaire est à attribuer à la commission que Leasinvest doit payer à la société mère Ackermans. Le coût élevé de la dette, lui, est dû au fait que Leasinvest déploie ses activités depuis longtemps, somme toute depuis une époque où l’on croyait que les taux d’intérêt allaient augmenter. Avec son taux d’endettement de 53,5%, le groupe se situe dans la moyenne du secteur.
Bien qu’il ne s’agisse pas du centre de gravité du portefeuille, le groupe souffre encore de l’inoccupation en périphérie bruxelloise, un élément qui affecte aussi légèrement la valeur réelle du portefeuille.
Et pourtant, Leasinvest dispose d’encore plus d’atouts, qui compensent dans une large mesure ces éléments négatifs.
Position enviable sur le marché des bureaux
Le groupe fait l’objet d’une gestion dynamique et ne saurait nier à cet égard l’héritage de la famille Ackermans & Van Haaren. L’actuel portefeuille de 1 milliard d’euros s’assortissant d’un rendement brut de 6,45% est le résultat d’un flux continu d’acquisitions, de ventes et de promotions immobilières réussies.En 2018, le groupe a acheté à Anvers le bâtiment Hangar 26-27, situé dans le district Eilandje, dont il projette de faire une version anversoise de Tour & Taxis.
Le groupe jouit d’un bon positionnement dans l’immobilier commercial.
L’économie luxembourgeoise affiche une performance supérieure à la moyenne de l’Union européenne, sans compter que les centres commerciaux se situent dans des zones frontalières et attirent un large public grâce notamment aux taxes inférieures. Les centres commerciaux sont tous dotés d’un magasin de distribution alimentaire (par exemple un Delhaize).
En Autriche, les trois parcs retail sont situés à proximité de Vienne, une ville qui a en 2018 été proclamée meilleure ville en termes de qualité de vie. En Autriche, les parcs retail sont plutôt rares.
Quoi qu’il en soit, Leasinvest jouit surtout d’une position enviable sur le marché des bureaux. Ce segment représente 50% de la valeur du portefeuille (de 1 milliard d’euros fin 2018 sans compter la participation dans Retail Estates) et est réparti de manière équilibrée entre le Luxembourg et la Belgique. La ville de Luxembourg dispose de l’un des marchés de bureaux les plus dynamiques d’Europe. La ville est de nos jours devenue trop chère pour les nouveaux investisseurs, mais Leasinvest peut se targuer d’un rendement locatif de 6,78% sur le portefeuille luxembourgeois (l’immobilier commercial inclus). Ce niveau est d’ailleurs révélateur de la sous-évaluation du portefeuille. Les loyers sont deux fois plus élevés à Luxembourg qu’à Bruxelles.
A Bruxelles, Leasinvest est principalement active dans le centre des affaires, et plus particulièrement dans le quartier européen. Certains bâtiments, comme Montoyer 63 qui est loué au Parlement européen, s’assortissent de contrats de bail exceptionnellement longs. A raison de 330 EUR par mètre carré et par an pour les étages supérieurs, l’immeuble de bureaux Treesquare rapporte à Leasinvest le loyer le plus élevé de tous les temps à Bruxelles. Leasinvest possède également avec Tour & Taxis l’un des plus beaux sites de Bruxelles en termes d’architecture.
Sur la voie d'une plus grande durabilité
Le chemin à parcourir est encore long, mais Leasinvest ambitionne de rendre son portefeuille plus écologique.
Le bâtiment Treesquare réceptionné récemment a obtenu un certificat BREAAM "excellent", et Leasinvest projette de construire sur le site Montoyer 14 (dans le quartier européen) un bâtiment intelligent à ossature bois en collaboration avec les instances bruxelloises. Cette réalisation devra servir de référence pour la nouvelle génération de "bâtiments recyclables".
Le loyer moyen attendu par mètre carré et par an devrait s’élever à 275 EUR, ce qui vaut la peine d’être souligné. Le bien-être fera l’objet d’une attention accrue également, avec notamment la création d’une crèche au sein du parc d’activités EBBC au Luxembourg.
L’année 2019 semble prometteuse
Au premier trimestre, les revenus locatifs ont augmenté de 17,5% – 9,8% sur une base comparable – grâce aux acquisitions, aux réceptions à Bruxelles et à la hausse des loyers au Luxembourg (3,7% en termes comparables). Le rendement locatif brut a quelque peu augmenté (6,47% venant de 6,45% fin 2018), mais le taux d’occupation du portefeuille trahit un léger repli (de 94,27% à 94,03%).Pour la totalité de 2019, nous nous attendons à une augmentation de 20% du bénéfice EPRA. Compte tenu des nouvelles actions en circulation depuis l’augmentation de capital de l’automne 2018, et vu le taux de distribution de 84%, nous nous attendons à une croissance de 7% du bénéfice par action et de 2% du dividende.
Vu la qualité des développements projetés, nous tablons pour 2020 et 2021 sur une croissance de 7 à 8% du bénéfice par action.
Le scénario d’investissement de Leasinvest présente un certain nombre de points faibles, le principal étant le manque de liquidité. Le groupe a cependant au moins autant d’atouts: une gestion dynamique du portefeuille, une position enviable sur le marché des bureaux bruxellois et surtout luxembourgeois, et un parc d’immobilier commercial de qualité au Luxembourg et en Autriche. Par ailleurs, la valorisation n’est pas excessive: la prime par rapport à la valeur nette de l’actif de 92 euros estimée pour 2019 est de 12%, alors que cette valeur nette de l’actif a été calculée selon une méthode conservatrice et que le rythme de croissance est prometteur. En dépit de l’évolution favorable du cours, les actions valent toujours la peine d’être conservées à un objectif de cours à 12 mois de 106 EUR. A cela s’ajoute un rendement de dividende de 5%.
Notre objectif de cours a été obtenu en appliquant une prime de 15% à la valeur nette de l’actif estimée pour 2019.
Sources : BNP Paribas Wealth Management, Thomson Reuters IBES, Morningstar, Exane
| Societé | Évolution de la recommandation sur les 12 derniers mois | Date |
| Leasinvest | De Buy à Hold | 11.06.2019 |
| De Hold à Buy | 01.02.2019 |
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