Opbrengsteigendom in of buiten de vennootschap?

De (fiscale) voordelen van vastgoed in de vennootschap

Het belangrijkste voordeel? U betaalt geen 30 procent roerende voorheffing omdat er geen verplichting is de exploitatiewinst uit te keren. Uw startkapitaal om te beleggen in vastgoed is dus groter in vergelijking met de situatie dat u eerst zou uitkeren.

Ten tweede mag een vennootschap de registratierechten op de aankoop in kosten boeken. Een kleine vennootschap mag deze kost zelfs in één keer in resultaat nemen, wat een belangrijke impact heeft op het belastbaar resultaat in het jaar van de aankoop.

De vennootschap mag ook afschrijven op de aankoopprijs van de gebouwen (niet de gronden), ook dit heeft een belangrijke impact op het belastbaar resultaat van de vennootschap.

Naast de afschrijvingen kunnen talrijke andere kosten fiscaal worden afgetrokken zoals eventuele interestlasten van leningen, kosten voor onderhoud en herstellingen, notariskosten, makelaarskosten enz.. 

Ten slotte is een successieplanning opzetten voor aandelen van een vennootschap eenvoudiger en goedkoper te regelen dan een successieplanning voor onroerende goederen. Dit is zeker zo als er meerdere onroerende goederen zijn. Als het vastgoed in de vennootschap zit, wordt de successieplanning zo als het ware automatisch geregeld samen met de successieplanning van het familiebedrijf. 

En wat met de nadelen?

Ook al kunnen talrijke kosten worden afgetrokken, het (positieve) huurresultaat blijft onderworpen aan de vennootschapsbelasting. Privé-investeringen in residentieel vastgoed worden belast op basis van het (geïndexeerde) kadastraal inkomen en dat ligt in de praktijk gevoelig lager dan het werkelijke huurinkomen. Bovendien zal de vennootschap ook roerende voorheffing van 30% moeten inhouden als u de huurwinsten uit de vennootschap wil halen.

Als de vennootschap het onroerend goed later zou verkopen met een meerwaarde (wat gewoonlijk het geval is, gelet op de geboekte afschrijvingen), is er ook vennootschapsbelasting verschuldigd op deze meerwaarde. Opbrengsteigendommen, die privé worden aangehouden, kunnen na vijf jaar belastingvrij worden gerealiseerd. Ook de vennootschap kan de meerwaarde belastingvrij realiseren, maar dan moet zij de volledige verkoopprijs herinvesteren in bepaalde activa. Wil ze dit niet doen en de meerwaarde toch uitkeren, dan moet er andermaal rekening worden gehouden met 30 procent roerende voorheffing.

Als de aandelen van de familiale onderneming later verkocht zouden worden, zal een potentiële investeerder meestal niet geïnteresseerd zijn in de opbrengsteigendommen. Wanneer dan het vastgoed uit de vennootschap moet worden gehaald, kan dit een grote fiscale kost met zich meebrengen. Een fiscaal neutrale herstructurering van de vennootschap (bijvoorbeeld een afsplitsing van het vastgoed) behoort dan soms tot de mogelijkheden, maar dit is complex en kan belangrijke risico's inhouden.

Zijn er tussenoplossingen mogelijk?

Ja, zo is het met een patrimoniumvennootschap mogelijk om enkele nadelen van investeren via de familiale onderneming te vermijden. Dit kan een vennootschap zijn naast de familiale onderneming, maar ook de (bestaande) holdingvennootschap komt hiervoor in aanmerking. Deze vennootschap kan dan ook de eigenaar zijn van de bedrijfsgebouwen die verhuurd worden aan de familiale onderneming. Op die manieren kan afzonderlijk geïnvesteerd worden in vastgoed zonder dat er eerst 30 procent roerende voorheffing moet worden ingehouden op de exploitatiewinsten van de familiale onderneming. Zo kan het geld rechtstreeks naar de patrimoniumvennootschap gaan (zelfs via een lening).

Bij een latere verkoop van de familiale onderneming kan de patrimoniumvennootschap worden bijgehouden. Een meer gediversifieerde successieplanning, waarbij bepaalde kinderen in het familiebedrijf verder gaan, en anderen aandelen van de patrimoniumvennootschap krijgen, behoort zo tot de mogelijkheden.

Investeren in vastgoed binnen of buiten de familiale onderneming is geen zwart-witverhaal. De keuze wordt niet alleen beïnvloed door fiscale overwegingen, ook de strategie voor de familiale onderneming op lange termijn (opvolging binnen de familie versus verkopen) heeft een impact op de keuze. Een patrimoniumvennootschap kan hierbij een interessante tussenoplossing zijn, maar dit vergt dus een goede fiscale planning binnen de familiale groep.