Vastgoed in de vennootschap: best practices

Investeren in vastgoed via een vennootschap kwam de jongste jaren eerder negatief in het nieuws. Een van de belangrijkste punten van kritiek is de fiscale last aan het eind van de operatie. Bij herverkoop is de meerwaarde onderworpen aan een vennootschapsbelasting van 25% (of 20% tegen het verlaagde tarief). Deze meerwaarde is soms aanzienlijk. U schrijft het pand (exclusief grondwaarde) gedurende de hele eigendomsperiode af. De boekwaarde ervan is daarom op het einde van de rit vaak heel laag.

De vennootschap drukte weliswaar dankzij die afschrijvingen jaarlijks haar belastbare winst. Vooral omdat ze ook andere kosten - kosten voor de financiering, de onroerende voorheffing, het onderhoud, enzovoort - aftrok.

Bruto versus netto

Een vastgoedinvestering via een vennootschap financiert u met uw bruto-inkomsten. Doet u dezelfde investering als particulier, dan moet u uw netto-inkomsten gebruiken. Dit verschil compenseert ruimschoots de kosten die ontstaan bij doorverkoop of overname door een particulier.

Dat is eens te meer het geval als u die vermijdt. Aan het einde van uw carrière houdt u best uw investeringen in uw vennootschap aan. Dat zal u extra inkomsten blijven opleveren. Bovendien is de overdracht van een vastgoedvennootschap vrij eenvoudig. U doet bijvoorbeeld een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik, om aanvullende inkomsten te behouden. De schenkingsrechten bedragen dan 3% of 3,3% in rechte lijn en 5,5% of 7% tussen derden afhankelijk van de regio waar de schenker woonachtig is.

Toepassingsvoorwaarden

Met complexe structuren - zoals gesplitste eigendom (vruchtgebruik en blote eigendom) of onverdeeldheid - moet u zorgvuldig omgaan. De fiscus merkt die soms aan als fiscaal misbruik en ze vereisen veel administratie. Bezit u als particulier 1% van het pand, dan moet u daadwerkelijk 1% van de uitgaven bijdragen.

Bovendien moet u - als u een vrij of medisch beroep uitoefent – erop toezien dat uw vastgoedproject verenigbaar is met uw beroep. Mogelijk moet u de statuten van uw vennootschap wijzigen en laten goedkeuren door uw orde. Het is ook mogelijk dat u de overdracht niet tijdens uw praktijk mag uitvoeren. Alternatieve oplossingen (bijvoorbeeld via een holding) behoren dan tot de mogelijkheden.

Beursgenoteerde vastgoedbedrijven

Een andere optie is beleggen in interessante aandelen van beursgenoteerde vastgoedbedrijven. U hebt geen zorgen over het beheer van het pand. Want net als bij een directe vastgoedinvestering, vraagt uw vennootschap hier een krediet aan om haar portefeuille op te bouwen.
Van plan om uw gezinswoning of een tweede verblijf te kopen via uw vennootschap? Wees dan voorzichtig. U moet mogelijks het economisch belang voor de vennootschap en evenredigheid met de prestaties van de bedrijfsleider aantonen.
Kiest u toch voor een vastgoedaankoop als natuurlijke persoon, dan is het vaak slim die te financieren met een voorschot uit uw individuele pensioentoezegging (IPT).

Contacteer uw relatiebeheerder voor advies op maat.