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SEPT
Céder un usufruit sur une partie d’immeuble?
7-9-2023
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Rédigé le 30-8-2023 12:59
Publié le 7-9-2023 05:00
Vous pouvez céder à votre société un droit d’usufruit sur un immeuble qui vous appartient. La formule comporte certains avantages, mais se complique si votre société n’utilise qu’une partie du bien.
Sommaire
- Pouvez-vous céder un droit d’usufruit à votre société ?
- Comment l’opération est-elle traitée d’un point de vue fiscal ?
- La société doit-elle utiliser le bien dans le cadre de ses activités ?
- Qu’en est-il si l’usufruit ne porte que sur une partie du bien ?
Votre société peut avoir besoin de tout ou partie d’un bien immobilier qui vous appartient pour y exercer son activité. Le droit d’usufruit se prête particulièrement bien à cette situation. Vous pouvez en effet céder un usufruit temporaire à votre société pour lui permettre de jouir du bien. Elle pourra ainsi l’utiliser selon ses besoins pendant toute la durée de l’usufruit, alors que l’immeuble restera votre propriété. La société doit payer des droits d’enregistrement lors de la cession du droit sur la base de la seule valeur de l’usufruit. Au terme du droit d’usufruit, vous en récupérez la pleine propriété sans avoir alors à payer de droits d’enregistrement.
La société vous paie le prix évalué ou vous est redevable d’une dette équivalente. Ce montant n’est pas taxable.Isabelle Brévière
Réaliser son objet social
Lors de la cession de l’usufruit, la société vous paie le prix évalué ou vous est redevable d’une dette équivalente. Le montant perçu ou à recevoir n’est pas taxable dans votre chef.Ce type d’opération est accepté sur le plan fiscal. En tout cas, pour autant que l’usufruit soit acquis par la société afin de conserver ou de générer des revenus imposables, et donc de réaliser son objet social. Il convient également de veiller à ce que le droit d’usufruit ne soit pas surévalué, le fisc ayant émis des directives à ce sujet. Les travaux éventuels à réaliser devront par ailleurs être répartis d’une manière qui convient au fisc.
Limité à la partie professionnelle
Il est prudent de limiter ce type d’opération à des biens professionnels, que la société va donc réellement utiliser dans le cadre de son activité. Le fisc apprécie en effet beaucoup moins les usufruits portant sur des biens à usage privé pour le dirigeant de la société. C’est pourquoi lorsque la société n’utilise qu’une partie d’un bien pour son activité, il est prudent de limiter l’usufruit à cette partie professionnelle. Par exemple dans le cas d’un cabinet médical intégré à l’habitation familiale.Mais cela reste-t-il possible depuis l’entrée en vigueur du nouveau droit des biens en 2021 ? Il semblerait que ce ne soit plus le cas, du moins sans un certain formalisme.
Pour constituer un usufruit sur une partie d’un bien seulement, il faudrait donc désormais rédiger un acte de base.Isabelle Brévière
Unité des droits réels
Le Code civil consacre en effet désormais le principe d’unité des droits réels. Selon ce principe, un droit réel ne peut porter que sur des biens juridiquement indépendants et non sur les composantes inhérentes d’un bien (sauf exception légale).Pour constituer un usufruit sur une partie d’un bien seulement, il faudrait donc désormais rédiger un acte de base. Ce qui entraînerait évidemment un formalisme et un coût dont il faudra tenir compte.
En cas de financement pour un usufruit sur une partie d’un bien, sachez que la production d’un tel acte de base vous sera en principe demandée. Parlez-en à votre notaire.
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