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FÉVR
Donation immobilière: fiscalité et avantages
20-2-2023
Rédigé le 10-2-2023 09:09
Publié le 20-2-2023 09:09
Une donation immobilière ne s’improvise pas, mais peut vous permettre de réduire fortement l’imposition de votre héritage. Certaines clauses vous permettent de moduler l’opération selon vos besoins.
Sommaire
- Une donation immobilière engendre de nombreuses interrogations
- La première étape est de faire le point sur votre situation familiale et patrimoniale
- Quelles modalités pouvez-vous prévoir dans le cadre d’une donation immobilière ?
- Une donation immobilière est-elle toujours intéressante fiscalement ?
- Comment sont calculés les droits de donation immobilière ?
- Un exemple concret pour illustrer ces règles
Que vous souhaitiez donner un coup de pouce à vos (petits-)enfants ou limiter au maximum les taxes qu’ils auront à payer au moment de votre décès, vos interrogations peuvent être nombreuses.
- Ai-je intérêt à transmettre mon bien/mon patrimoine de mon vivant ?
- Si je le donne, quel en sera le coût ?
- Est-ce réellement plus intéressant pour mes futurs héritiers ? Paieront-ils au final moins de frais, de taxes en cas de donation ?
Situation familiale et patrimoniale
La première étape est de faire le point sur votre situation familiale et patrimoniale. Donner un bien que vous louez à des tiers ou votre logement familial est bien différent. Si vous transmettez vos immeubles d’investissement, disposerez-vous encore de revenus suffisants pour maintenir votre niveau de vie ?Par ailleurs, l’entente familiale est aussi déterminante. Donner un bien à une fratrie qui se déchire ou votre logement à un enfant avec qui vous êtes en froid peut rapidement engendrer des problèmes pratiques. Si vous n’avez pas d’enfants, l’identité de vos futurs héritiers est aussi à prendre en considération.
Vous pouvez assortir votre donation immobilière de certaines conditions comme une réserve d’usufruit.Anne-Catherine Wauthoz
Donation sur mesure
Vous pouvez assortir votre donation immobilière de certaines conditions, comme vous réserver un droit d’usufruit et ainsi ne transmettre par donation que la nue-propriété. Vous conservez ainsi le droit de jouissance, c’est-à-dire le droit d’habiter le bien et/ou d’en percevoir les revenus locatifs. Ce qui vous permet de continuer à occuper votre logement ou de recevoir les loyers de biens d’investissement. L’acte de donation devra alors expressément prévoir que la donation est faite sous réserve d’usufruit en faveur du ou des donateur(s). Les clauses suivantes peuvent éventuellement aussi être prévues : une charge (optionnelle) de rente viagère, l’obligation d’entretien, l’interdiction de vendre le bien…Droits de succession évités
Pour apprécier l’intérêt fiscal de la donation immobilière, il est indiqué d’évaluer les droits de succession théoriques avant et après le don envisagé.Les droits de succession dépendent de la Région où est domicilié le défunt et sont progressifs. Ils varient aussi selon le lien de parenté avec le défunt : plus il est éloigné, plus le taux de taxation est élevé. Mais même en ligne directe, les droits de succession peuvent être très importants lorsque le taux marginal de 27% ou 30% selon la Région est atteint.
En Wallonie et en Flandre, les immeubles donnés ne sont plus pris en compte dans la succession qu’après un délai de trois ans.Anne-Catherine Wauthoz
Droits de donation
Les droits de donation immobilière sont identiques dans les trois Régions, peu importe la nature du bien (terrain, logement, commerce…).Ces droits sont progressifs (voir tableau), mais l’importance de la première tranche ouvre des perspectives en matière de planification patrimoniale. Chaque parent peut donner jusqu’à 150.000 euros à chaque enfant à un taux de 3%, hors frais de notaire pour l’acte authentique qui est obligatoire pour une donation immobilière.
Vous pouvez même payer les frais de donation pour vos enfants sans que le fisc y voie une donation supplémentaire. Cela doit toutefois être précisé dans l’acte.
Il n’y aura pas un réserve de progressivité dans la Région de Bruxelles-Capitale, si on réalise une donation immobilière in extremis (si l’état de santé amène à craindre un décès à bref délai). En Wallonie et en Flandre, les immeubles donnés ne sont plus pris en compte dans la succession qu’après un délai de trois ans.
Exemple concret
Prenons la situation de Claire, domiciliée à Mons et notamment propriétaire d’un appartement locatif estimé à 300.000 euros. Claire est divorcée avec deux enfants.Après avoir estimé les droits de succession, elle découvre que le taux de taxation marginal de 30% serait atteint. Claire envisage ainsi de donner son appartement avec réserve d’usufruit afin d’en conserver les loyers. L’opération est soumise à des droits de 3%, et permettrait une économie fiscale globale d’environ 80.000 euros.
Si Claire possédait un bien de rapport évalué plutôt à 600.000 euros, elle pourrait encore optimiser la planification successorale en le donnant en deux tranches espacées de trois ans au minimum. L’ensemble serait ainsi taxé au tarif de 3% (après trois ans, les compteurs sont remis à zéro) et éviterait une taxation aux tranches supérieures.
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