Démolition-reconstruction: régime TVA définitif

Les règles de TVA applicables aux projets de démolition et reconstruction ont été revues à plusieurs reprises ces dernières années. En principe, ces opérations sont soumises au taux de TVA normal de 21 %. Toutefois, ce taux peut être réduit à 6 % sous certaines conditions.

En 2024, le gouvernement a instauré un régime définitif pour les habitations démolies et reconstruites par des particuliers. Concrètement, vous pouvez bénéficier du taux réduit si vous allez occuper vous-même le logement reconstruit ou le donner en location via une agence immobilière sociale ou une société de logement agréée.
Les promoteurs immobiliers ont, en revanche, été exclus de ce nouveau régime. Grâce à une période transitoire, ils ont néanmoins pu continuer à bénéficier du taux de 6% jusqu’au 30 juin 2025, pour autant que le permis d’urbanisme ait été délivré avant le 1^er juillet 2023.

Habitation propre et unique

Dans son accord de gouvernement, la coalition Arizona s’est engagée à revenir sur l’exclusion des promoteurs immobiliers. Cette promesse s’est concrétisée dans la loi-programme publiée cet été. Celle-ci prévoit l’application du taux réduit de TVA de 6 % dans quatre scénarios distincts.

1. Pour un projet de démolition et reconstruction d’un logement par un maître d’ouvrage particulier (personne physique), le taux réduit s’applique à condition que :

a. Le projet concerne l’habitation propre (à titre principal) et unique du maître d’ouvrage qui l’occupera pendant au moins 5 ans.

b. La superficie habitable ne dépasse pas 200 m².

L’appréciation du critère d’habitation unique est effectuée par maître d’ouvrage ou acquéreur impliqué dans le projet, peu importe le lien qui les unit.

Immeubles de rapport

Les projets de démolition et reconstruction de logements destinés à être loués pendant au moins 15 ans via une agence immobilière sociale ou une société de logement agréée sont aussi éligibles au taux de TVA de 6 %. La mesure s’applique aussi bien aux projets portés par des particuliers (personnes physiques) qu’à ceux menés par des professionnels (personnes morales). Aucune condition de superficie habitable n’est requise dans ce cas.

Troisièmement, le taux de TVA réduit s’applique également aux logements reconstruits qui sont donnés en location privée de longue durée (au moins 15 ans) au bénéfice de ménages y établissant leur domicile. Tant les projets portés par des particuliers (personnes physiques) que par des professionnels (personnes morales) sont éligibles. Dans ce cas, la superficie habitable ne peut dépasser 200 m².

Promoteurs immobiliers 

Enfin, les promoteurs immobiliers peuvent à nouveau bénéficier du taux de TVA de 6 % si le projet de démolition-reconstruction porte sur un logement destiné à la vente à :

a. un particulier qui l’utilisera pendant au moins 5 ans comme habitation propre (à titre principal) et unique, avec une superficie habitable maximale de 175 m² ;

b. un acheteur particulier ou professionnel qui le louera pendant au moins 15 ans à une agence immobilière sociale ou à une société de logement agréée (sans limitation de superficie) ;

c. à un acheteur particulier ou professionnel qui le donnera en location privée pendant au moins 15 ans au bénéfice d’un ménage y établissant son domicile si l’habitation a une superficie maximale de 175 m².

Exclusions

Tous les travaux ne sont pas éligibles au taux de TVA réduit de 6 %. Les aménagements susceptibles d’avoir un impact négatif sur le climat en sont ainsi exclus. Il s’agit notamment de :

• l’aménagement d’un jardin ;
• l’aménagement d’un jardin ;
• la pose de clôtures ;
• la construction d’une piscine ou d’un sauna ;
• l’installation d’un système de chauffage utilisant des combustibles fossiles.

En raison de retards parlementaires, la nouvelle réglementation risquait de ne pas entrer en vigueur le 1^er juillet 2025, mais seulement après sa publication au Moniteur belge. À la demande du ministre des Finances, une tolérance administrative a toutefois été appliquée durant cette période transitoire, de sorte que le nouveau régime est effectivement entré en vigueur le 1^er juillet.

N’hésitez pas à contacter votre chargé·e de relation pour tout complément d’information.