Immo: planification et droit aux aides à l’achat

Différentes techniques permettent de planifier la transmission en douceur d’un immeuble.

• Une donation immobilière avec réserve d’usufruit consiste à transmettre, de votre vivant, tout ou partie de la nue-propriété d’un bien dont vous êtes pleinement propriétaire. Vous en conservez ainsi l’usufruit, ce qui vous permet de continuer à l’occuper et/ou le louer.
• Une autre option est l’achat scindé qui consiste à démembrer la propriété dès l’acquisition de l’immeuble. Concrètement, vous achetez l’usufruit et vos enfants (ou toute autre personne) la nue-propriété. Pour financer l’acquisition de la nue-propriété, vous pouvez leur donner la somme nécessaire avant la signature du compromis de vente (en Wallonie et à Bruxelles) et de l’acte authentique en Flandre. En outre, le nu-propriétaire devra être en possession des fonds nécessaires à l’acquisition de ses droits préalablement à tout paiement.

Incitants pour les primo-acquéreurs

Dans les deux cas, le bénéficiaire de la planification devient donc nu-propriétaire du bien. De nombreux parents redoutent alors que leurs enfants ne puissent plus bénéficier des avantages en matière de droits d’enregistrement destinés aux primo-acquéreurs.

Chaque Région prévoit en effet un régime spécifique pour l’acquisition d’une première habitation afin de faciliter l’accès à la propriété. Les différents régimes régionaux requièrent le respect d’un ensemble de conditions, mais le fait d’être nu-propriétaire de tout ou partie d’un autre bien n’en fait pas partie.

À noter toutefois qu’à l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Il est alors possible qu’il ne puisse plus prétendre aux avantages destinés aux primo-acquéreurs.

Avantage par Région

• À Bruxelles, les droits d’enregistrement s’élèvent normalement à 12,5% du prix de vente (charges incluses). Les primo-acquéreurs peuvent toutefois bénéficier d’un abattement s’ils respectent un ensemble de conditions. Concrètement, ils ne paient alors pas de droits sur une première tranche de €200.000, ce qui équivaut à une économie fiscale allant jusqu’à €25.000.
• En Wallonie, les droits d’enregistrement ordinaires s’élèvent également à 12,5%. Depuis le 1er janvier 2025, l’achat d’une habitation propre et unique est soumis à un taux réduit de 3% sous certaines conditions.
• Enfin, la Flandre a fixé le taux des droits d’enregistrement à 12%. Les primo-acquéreurs bénéficient d’un tarif réduit de 2% depuis le 1er janvier 2025. Cet avantage requiert également le respect d’une série de conditions.

Région compétente

À noter que la Région compétente est celle dans laquelle se situe le bien que le primo-acquéreur envisage d’acheter. Imaginons que votre enfant ait signé le compromis de vente pour l’acquisition de son premier bien à Ixelles. Pour bénéficier de l’abattement, il devra respecter les conditions prévues par la Région de Bruxelles-Capitale. Peu importe où il réside au moment de l’achat.