Stijgende rentes: nieuwe klap voor Europese vastgoed-sector?

De vastgoedsector heeft het opnieuw hard te verduren

De combinatie van de oorlog met Iran, de opmaak van de overheidsbudgetten voor 2027 en de concurrentie voor kapitaal vanuit AI hebben deze zomer de rentevoeten naar nieuwe hoogten geduwd. De soevereine rentes op 10 jaar knoopten aan met niveaus van 20 jaar geleden. De rente op 5 jaar, de maatstaf voor de financiële kosten, bereikte het niveau van het begin van de oorlog met Oekraïne. Centrale banken kunnen niet anders dan ingrijpen. Sinds de oorlog met Iran bengelt de vastgoedsector op de beurs onderaan. In augustus was de sector de slechts presterende in Europa (-4,4%) en september gaat op dat elan verder. Inclusief dividenden staat de teller quasi op nul voor 2026.

De dubbele en hoge interestgevoeligheid speelt parten

De interestgevoeligheid van de vastgoedsector is dubbel, want ze zit op de resultatenrekening en de balans. De waarde van het vastgoedpark staat op de balans aan de marktwaarde. Alle andere zaken gelijk oefent een hogere lange termijn een negatieve impact uit op die marktwaarde. Dit is omdat de investeringsvraag naar fysisch vastgoed dan daalt en er een hogere actualisatievoet op de cashflows wordt toegepast. Op haar beurt leidt dat tot een hogere schuldgraad (onveranderde schulden moeten gedeeld worden door een kleinere waarde van het vastgoedpark). Dat beperkt de groeimogelijkheden van bedrijven.  

De financiële kosten zijn voor vastgoedbedrijven wat grondstoffen en personeelskosten zijn voor andere bedrijven. Ze vormen zowat de grootste kostenpost op de resultatenrekening. Vastgoed is kapitaalintensief en zelfs bedrijven met een topkredietwaardigheid hebben een redelijke schuldgraad. Herfinancieringen van oude goedkope leningen aan de nieuwe hogere interestvoeten hebben, alle andere zaken gelijk, een relatief grote negatieve impact op de nettowinst.

Vastgoedbedrijven vechten terug: focus op inflatiebescherming en hoge rendementen

Toch slagen de meeste bedrijven erin om te zwemmen tegen het getij. De afgelopen jaren hebben de meeste vastgoedbedrijven werk gemaakt van de verlaging van de schuldgraad en een verbetering van de kwaliteit van de gebouwen (met een hoge bezettingsgraad).

Deze bedrijven kunnen inflatie doorrekenen in de huurprijzen met doorstroming naar de nettowinst en de waarde van het vastgoedpark, beide per aandeel. Daarnaast staat het realiseren van een hoge return on investment hoog op de agenda. Sinds 2022 hebben nieuwe vastgoedprojecten aanvangshuurrendementen van 6% tot meer dan 10%, veel hoger dan de risicovrije rente. Dat kan bijvoorbeeld door goedkoop aan te kopen. Zo namen de afgelopen 18 maanden beursgenoteerde spelers segmentgenoten met een goedkopere beurswaardering over. Een ander voorbeeld is waardecreatie via datacenters. Verschillende logistieke spelers zijn eigenaar van oude industriële sites die grote stroomconnecties bezitten. Via datacenters kan dit tengelde gemaakt worden. Innovatie speelt ook een rol. Deze aanvangshuurrendementen zijn hoger dan het markthuurrendement en hebben een compenserende positieve impact op de marktwaarde van het vastgoedpark. Sommige bedrijven zijn ook begonnen met de terugkoop van aandelen. 

Winstgroei is nog het knelpunt

Lage waarderingen (27% discount tegenover de NAV), de operationele weerbaarheid en hoge dividendrendementen lijken onvoldoende voor een duurzaam beursherstel. Winstgroei is het knelpunt. De verwachte gemiddelde jaarlijks winstgroei bedraagt 3,75%, het laagste van alle sectoren. De initiatieven moeten nog meer doorstromen naar winstgroei. Maar het is ook wachten tot alle huidige schulden op de nieuwe hogere interestvoeten geherfinancierd zijn (tegen 2029). Daarnaast moet de markt overtuigd zijn dat er geen verdere rentepiek komt. Selectiviteit blijft belangrijk. Het logistiek segment speelt in op nieuwe megatrends (ook defensie) en is minder interestgevoelig. Winkelvastgoed teert vooral op het feit dat er geen nieuwe vierkante meters bijkomen en op een stevige investeringsvraag in het segment. 

Bron: Factset