La hausse des taux d’intérêt : un nouveau coup dur pour le secteur immobilier européen ?

Le secteur de l’immobilier en voit à nouveau de toutes les couleurs

La combinaison du conflit en Iran, de l’établissement des budgets publics pour 2027 et de la concurrence livrée par l’IA dans la course aux capitaux a fait atteindre de nouveaux records aux taux d’intérêt cet été. Les taux souverains à 10 ans ont retrouvé leurs niveaux d’il y a vingt ans, tandis que le taux à 5 ans, qui tient lieu de référence pour les charges financières, a à nouveau atteint son niveau du début de la guerre en Ukraine. Les banques centrales n’ont pas le choix : elles doivent intervenir. Depuis l’éclatement du conflit en Iran, le secteur immobilier reste à la traîne en bourse. Après avoir été, en août, le secteur le moins performant en Europe (-4,4%). Il semble poursuivre sur cette lancée en septembre. Dividendes inclus, les gains du secteur sont pour ainsi dire nuls si on les considère sur l’ensemble de 2026.

La double sensibilité du secteur aux taux d’intérêt lui joue des tours

Présente à la fois au niveau du compte de résultats et au niveau du bilan, la sensibilité du secteur de l’immobilier aux taux d’intérêt est double. Dans le bilan de la société, le parc immobilier figure à sa valeur de marché. Or, toutes choses restant égales par ailleurs, une hausse des taux à long terme a un impact négatif sur cette valeur de marché parce qu’elle fait chuter la demande d’immobilier physique au profit d’autres d’investissements et induit un taux d’actualisation plus élevé sur les cash flows. Ce phénomène fait à son tour augmenter l’endettement puisqu’un même montant de dettes doit alors être divisé par une valeur inférieure du parc immobilier. Une situation qui limite les possibilités de croissance des entreprises…  

Les charges financières sont aux sociétés immobilières ce que les matières premières et les frais de personnel sont aux autres entreprises : le principal poste de coût figurant au compte de résultats. L’immobilier est une activité à fort coefficient de capital, et même les entreprises affichant une solvabilité irréprochable sont passablement endettées. Lorsqu’elles doivent refinancer d’anciens emprunts bon marché aux taux d’intérêt supérieurs qui ont cours actuellement, le bénéfice net s’en ressent.

Les sociétés immobilières contre-attaquent en se focalisant sur la protection contre l’inflation et les rendements

Et pourtant, la plupart des sociétés immobilières parviennent à faire face à cette adversité grâce aux efforts qu’elles ont consentis ces dernières années pour réduire leur endettement et améliorer la qualité des bâtiments (tout en veillant à un taux d’occupation élevé).

Ces entreprises parviennent à répercuter l’inflation sur les loyers, ce qui profite au bénéfice net et à la valeur du parc immobilier (par action dans les deux cas). Une autre de leurs priorités est de réaliser un retour sur investissement élevé. Depuis 2022, les nouveaux projets immobiliers s’assortissent de rendements locatifs initiaux allant de 6% à plus de 10%, autrement dit nettement supérieurs aux taux des placements sans risque. Un moyen pour y parvenir consiste à acheter à bon prix. Au cours des 18 derniers mois, de nombreux acteurs cotés ont ainsi racheté des entreprises du même segment affichant une valorisation boursière plus attrayante. Un autre exemple est la création de valeur grâce aux centres de données. Divers acteurs logistiques sont propriétaires d’anciens sites industriels possédant des raccordements électriques puissants. En y implantant des centres de données, ce potentiel peut être rentabilisé. L’innovation joue un rôle également. Ces rendements locatifs initiaux sont supérieurs au rendement locatif du marché et ont un impact positif compensatoire sur la valeur de marché du parc immobilier. Certaines entreprises se sont également lancées dans des rachats d’actions propres. 

La croissance bénéficiaire reste le chaînon manquant

Les valorisations bon marché (décote de 27% par rapport à la valeur nette de l’actif ou NAV), la résilience opérationnelle et les rendements de dividende élevés semblent insuffisants pour un rétablissement durable des cours boursiers. La croissance bénéficiaire reste le chaînon manquant. En effet, la croissance bénéficiaire annuelle moyenne attendue est de 3,75%, la plus basse tous secteurs confondus. Les initiatives doivent encore davantage produire leurs effets, mais il faudra aussi attendre que toutes les dettes soient refinancées aux taux d’intérêt supérieurs qui ont cours actuellement (ce qui sera chose faite d’ici 2029). En outre, le marché devra aussi être convaincu qu’il n’y aura plus d’autre pic au niveau des taux d’intérêt. La sélectivité reste essentielle. Le segment logistique mise sur les nouvelles grandes tendances (également celle des investissements dans la défense) et est moins sensible aux taux d’intérêt. Quant à l’immobilier commercial, il profite surtout du fait que la superficie n’augmente plus et de l’engouement pour les investissements dans ce segment.