Wat brengt 2026 voor de Europese beursgenoteerde vastgoedsector?

Een laatste terugblik op 2025, met meer dan alleen kommer en kwel

De Europese vastgoedsector boekte in 2025 een magere positieve prestatie van 6% inclusief dividenden. Enkel tijdens de start van de tarievenoorlog in april 2025 klopte de sector de markt. De rest van het jaar wogen de hoger dan verwachte langetermijnrentes op de resultaten.

Toch was het niet allemaal kommer en kwel. Voor wie belegd was in België en Spanje werd het een grand cru-jaar: in België dankzij de consolidatie in zorgvastgoed en het herstel in het logistieke segment en in Spanje dankzij de aanwezigheid van een “datacenter-play” (focus op datacenters als vastgoedklasse). Ook wie belegd was in winkelvastgoed heeft kunnen feesten.

Tot slot, met een beta van 0,6, was de volatiliteit van de sector voor het tweede jaar op rij laag – een schril contrast met 2022-2023, toen die beta piekte tot 1,2 en vastgoed zijn traditionele rol als stabilisator in portefeuilles niet kon waarmaken. (De beta van een aandeel geeft op basis van het verleden de verhouding aan waarmee een aandeel beweegt ten opzichte van de markt.)

2026: Europese vastgoedsector in rustig vaarwater

Voor 2026 bedraagt de verwachte groei van de winst per aandeel voor de vastgoedsector 4%, wat minder is dan de helft van de verwachte winstgroei van de markt. De totale groei van de huurinkomsten ligt fors boven de inflatie, maar wordt deels afgeroomd door hogere financiële kosten.

Ook verwacht de markt weinig steun van de ECB. Het basisscenario is een onveranderd monetair beleid, maar sinds het interview van 8 december 2025 met I. Schnabel, lid van de raad van bestuur van de ECB, houden beleggers in hun achterhoofd ook rekening met een risico op een nieuwe verstrakking van het monetair beleid eind 2026/begin 2027 (niet ons basisscenario). Ook de langetermijnrentes zullen niet ontspannen en kunnen tijdelijk hoger.

2026: vastgoedaandelen ondergewaardeerd maar veerkrachtig

De waardering is historisch laag, wat betekent dat er al rekening gehouden wordt met de matige winstgroei en het interestvoetenverhaal. Zo bedraagt de discount tot de NAV 28% en de K/W voor 2026 15,3x, wat onder het 10-jaar gemiddelde van 19x ligt.
Naar analogie met 2025 is de kans op neerwaartse winstherzieningen eveneens klein. Zo is er al geen impact van variaties van de Amerikaanse dollar. Vastgoedaandelen zijn ook waarde-aandelen, wat betekent dat een groot deel van de verwachte jaarlijkse return van het dividend komt. Het gemiddelde bruto-dividendrendement bedraagt 4,5%. Voor de Belgische bedrijven bedraagt het dividendrendement 6,2%.
Tot slot, mocht inflatievrees weer opduiken en de interestvoeten opdrijven, dan zou dat ditmaal het gevolg zijn van gezonde Europese economische groei – een ‘goede inflatie’ dus dankzij het grootschalige Duitse investeringsplan, wat de huurinkomsten ten goede zou komen.

Logistiek vastgoed heeft troeven, zonder diversificatie en schuldgraden te verwaarlozen

Wie via vastgoed wil profiteren van de aantrekkende Europese economie, belandt al snel bij het logistieke segment. De verwachte winstgroei voor logistiek vastgoed in 2026 komt met 8-9% in de buurt van die voor de markt.
E-commerce lijkt terug te versnellen. Vorige week publiceerden vele retailbedrijven omzetcijfers van december en daaruit bleek dat e-commerce veel sneller groeide dan de omzet in de winkels. Defensie is een nieuwe groeimarkt, samen met datacenters.
Bovendien is het logistiek segment ook goed gewapend tegen de negatieve impact van stijgende rentevoeten dankzij sterke balansen en hoge initiële huurrendementen op reeds aangekochte terreinen. Risico’s blijven evenwel en diversificatie blijft troef. Het winkelsegment en de segmenten met niet-cyclische huurinkomsten mogen niet ontbreken op voorwaarde dat de schuldgraad voldoende laag is.