Vastgoed kopen in de vennootschap: een goed idee?

Als uw vennootschap belastbare inkomsten heeft, brengt het kopen van vastgoed via die vennootschap verschillende voordelen met zich mee. U kunt de kosten in de vennootschap aftrekken, een lening in eigen naam vermijden of uw successie plannen.

Maar dit vraagt een zorgvuldige voorbereiding. U moet rekening houden met talrijke criteria. Het soort pand, het gebruik ervan en mogelijke toekomstscenario’s (doorverkoop, overdracht aan de kinderen, enz.) zijn belangrijk. Maar ook de financieringswijze, fiscale aftrekbaarheid en de gezinsvooruitzichten spelen mee.

Als u deze criteria combineert met uw persoonlijke wensen en verplichtingen, kunt u de meest gunstige optie kiezen op fiscaal, financieel of burgerrechtelijk vlak.

Woning of tweede verblijf

U moet voorzichtig zijn als u uw woning of een tweede huis binnen de vennootschap koopt. Er zijn twee belangrijke factoren:

• De mate waarin de bestuurder van de vennootschap prestaties levert
• Het economisch belang van de vennootschap

Als de bestuurder een pand ter beschikking krijgt, moet dat duidelijk deel uitmaken van zijn bezoldiging. De belastingadministratie verwacht een zekere evenredigheid tussen de kosten die de vennootschap maakt en de werkelijke activiteit van haar bestuurder.

Het is essentieel dat u het economisch belang - de verhoopte meerwaarde of het huurrendement - goed onderbouwt. Zo toont u bijvoorbeeld met regelmatige schattingen boekhoudkundig aan welk belang er voor de vennootschap is.

De transactie organiseren

Er zijn oplossingen om het economisch belang te versterken, zoals de aankoop van alleen de blote eigendom in de vennootschap. Het vruchtgebruik van de bestuurder verliest dan jaar na jaar aan waarde, ten voordele van de blote eigendom.

De financiële en fiscale situatie van de vennootschap en zijn bestuurder geven de doorslag, samen met de gezinsvooruitzichten.

Als u van plan bent het pand op lange termijn te verhuren of uw successie plant, heeft kopen in de vennootschap voordelen. Maar als u op lange termijn een vennootschap wilt doorverkopen, is de aankoop van vastgoed een minder goed idee. Sowieso moet u advies inwinnen en een structuur uitwerken die u bij voorkeur voldoende uitwegen biedt.

Opbrengsteigendommen

Bent u van plan om te investeren in opbrengsteigendommen? Dan ligt het economische belang voor de hand. Vanuit fiscaal oogpunt is het interessant en vrij eenvoudig om zo’n investering te doen via uw vennootschap (waaruit u inkomsten put).

Bovendien is die vastgoedbelegging flexibeler op het vlak van successie. Schenkt u aandelen van een vennootschap (3% of 3,3% belasting in rechte lijn), dan betaalt u minder dan bij een rechtstreekse schenking van vastgoed (tot 27% belasting).

U brengt uw vastgoedinvesteringen beter niet onder in een vennootschap die een niet-gedekt bedrijfsrisico loopt. U kunt uw vermogen best structureren, bijvoorbeeld door een holding op te richten. Die constructie biedt ook nog andere voordelen.