Definitieve btw-regels voor sloop en heropbouw

De btw-regels voor sloop en heropbouw zijn de afgelopen jaren verschillende keren gewijzigd. In principe is het normale tarief van 21% van toepassing op sloop en heropbouw. Maar onder bepaalde voorwaarden wordt dit verlaagd tot 6%. 

In 2024 voerde de regering een definitieve regeling in voor afbraakwoningen die herbouwd worden door particulieren. Deze nieuwe regeling laat het 6%-tarief toe voor woningen die herbouwd worden voor eigen bewoning of voor verhuur aan een sociaal verhuurkantoor of erkende woonmaatschappij. Projectontwikkelaars vielen bij de nieuwe regeling uit de boot. Dankzij een overgangsregeling konden ze nog tot 30 juni 2025 gebruikmaken van het 6%-tarief voor projecten waarvoor een omgevingsvergunning werd afgeleverd vóór 1 juli 2023. 

Enige en eigen woning

De nieuwe federale regering beloofde in het regeerakkoord (2025) om de uitsluiting van projectontwikkelaars terug te draaien. Die belofte is ondertussen uitgewerkt in een programmawet. De nieuwe wet voert het verlaagde tarief van 6% in voor vier scenario’s. 

1. Voor de afbraak en heropbouw van een woning door een particuliere bouwheer (natuurlijke persoon). Het verlaagde tarief geldt op voorwaarde dat:

a. het gaat om de enige en (hoofdzakelijk) eigen woning van de bouwheer gedurende minstens 5 jaar. 
b. de bewoonbare oppervlakte niet groter is dan 200 m². 

Of het om de ‘enige’ woning gaat, wordt bekeken per bouwheer of koper die bij het project betrokken is, ongeacht hun juridische band. 

Opbrengsteigendommen

Ook afbraak- en heropbouwprojecten die bedoeld zijn om gedurende minstens 15 jaar te verhuren aan een sociaal verhuurkantoor of erkende woonmaatschappij komen in aanmerking voor het 6%-tarief. Dat geldt zowel voor projecten van particulieren (natuurlijke personen) als van professionelen (rechtspersonen). Er geldt geen voorwaarde inzake bewoonbare oppervlakte.

Ten derde is het verlaagde tarief ook mogelijk voor woningen die heropgebouwd worden om gedurende minstens 15 jaar privé te verhuren aan gezinnen die er hun domicilie vestigen. Zowel projecten van particulieren (natuurlijke personen) als professionals (rechtspersonen) komen hiervoor in aanmerking. In dit geval geldt de maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m² wel. 

Projecten van bouwpromotoren

Tot slot kunnen ook bouwpromotoren opnieuw genieten van het 6%-tarief voor sloop en heropbouw. Het verlaagde tarief geldt voor woningen die verkocht worden:

a. aan particulieren die ze minstens 5 jaar gebruiken als enige en (hoofdzakelijk) eigen woning (bewoonbare oppervlakte maximaal 175 m²).
b. aan professionele of particuliere kopers die ze daarna minstens 15 jaar verhuren aan een sociaal verhuurkantoor of erkende woonmaatschappij (zonder beperking qua bewoonbare oppervlakte).
c. aan professionele of particuliere kopers die ze daarna minstens 15 jaar privé verhuren aan gezinnen die er hun domicilie vestigen (bewoonbare oppervlakte maximaal 175 m²).

Uitsluitingen

Niet alle werken komen in aanmerking voor het btw-tarief van 6%. Projecten die een negatieve impact op het klimaat kunnen hebben, zijn uitgesloten. Het gaat onder andere om:

• tuinaanleg;
• het plaatsen van afsluitingen;
• aanleg van zwembaden en sauna’s;
• installatie van verwarmingssystemen op fossiele brandstoffen.

Door parlementaire vertraging dreigde de nieuwe regeling niet in werking te treden op 1 juli 2025, maar pas na publicatie in het Belgisch Staatsblad. Op vraag van de minister van Financiën werd in die tussenperiode een administratieve tolerantie toegepast, waardoor de nieuwe regeling effectief van kracht is gegaan op 1 juli.

Wenst u hierover meer informatie? Contacteer dan uw relatiebeheerder.