Gemeubileerde verhuur: moet u btw toepassen?

De btw-regeling voor de verhuur van bemeubelde woningen werd herzien in 2022. Dit kan gevolgen hebben voor u als u geregeld een bemeubelde (vakantie)woning in België verhuurt.

In principe is de verhuur van vastgoed vrijgesteld van btw. Maar er zijn bepaalde uitzonderingen, met name voor de verhuur van bemeubelde woningen voor minder dan drie maanden. In dat geval is de huur aan btw onderworpen als u ten minste een van de volgende diensten levert:

• een fysieke ontvangst van de gasten;
• het ter beschikking stellen van huishoudlinnen;
• het verzorgen van ontbijt.

Het maakt niet uit of de bijkomende dienst door een derde wordt verricht of eventueel afzonderlijk wordt gefactureerd. Als ze optioneel is, wordt ze alleen in aanmerking genomen als uw gasten er daadwerkelijk gebruik van hebben gemaakt.

Drie bijkomende diensten

In de mededeling van 15 juni 2022 geeft de FOD Financiën meer uitleg over deze drie bijkomende diensten.

• Er is sprake van fysieke ontvangst wanneer ten minste gedurende een aanzienlijk deel van de dag gasten worden onthaald en geholpen op hun verzoek. Het belangrijkste criterium is de fysieke aanwezigheid van een persoon, wat dus verder gaat dan alleen de mogelijkheid van een telefonisch of digitaal contact. Met het al dan niet bestaan van een specifieke ontvangstruimte wordt geen rekening gehouden.
• Wat het huishoudlinnen betreft: dit is een bijkomende dienst als beddengoed of handdoeken ter beschikking worden gesteld aan de gasten die in het etablissement verblijven. Het maakt niet uit of de bedden opgemaakt zijn bij aankomst. Bovendien moet bij een verblijf van meer dan zeven nachten voor vervanging (of verstrekking van vervangend linnengoed) worden gezorgd. Keukenlinnen is niet inbegrepen.
• Het ontbijt wordt als een bijkomende dienst beschouwd als het dagelijks door de verhuurder (persoonlijk of door een derde) wordt verstrekt. Het maakt niet uit of het ontbijt door de gasten wordt afgehaald of aan de deur van het verblijf wordt achtergelaten. 

6% btw

Deze lijst van bijkomende diensten is limitatief. Het verrichten van andere diensten, zoals schoonmaak, valt dus buiten de btw.

Concreet: als u regelmatig betalende gasten ontvangt voor een lang weekend en bijvoorbeeld beddengoed ter beschikking stelt, moet u uw verhuur met 6% btw factureren.

Als u uw appartement aan de kust of uw chalet in de Ardennen verhuurt, bent u dus mogelijk btw-plichtig. U dient dan een btw-nummer aan te vragen en periodiek (maandelijks of per kwartaal) een btw-aangifte te doen met de verschuldigde btw-bedragen (die op uw facturen staan) en eventuele aftrekbare kosten. Aangezien iedereen de wet hoort te kennen, kunnen u sancties worden opgelegd als u uw verplichtingen niet nakomt.

Btw-aftrek

Het goede nieuws is dat het financieel aantrekkelijk kan zijn om btw-plichtig te zijn. Stel dat u btw-plichtig bent voor de kortetermijnverhuur van een gemeubelde woning en dat u die woning wilt renoveren. In dat geval kunt u de op het werk betaalde btw terugvorderen. Ook de btw die u aan een vastgoedmakelaar betaalt voor het beheer van het pand is fiscaal aftrekbaar, net als alle andere kosten die rechtstreeks verband houden met de verhuur.

Btw-plichtigheid brengt uiteraard wel administratieve verplichtingen met zich mee, die u misschien liever kwijt dan rijk bent. U kunt helaas geen beroep doen op het vereenvoudigde stelsel van de btw-vrijstelling (dat bedoeld is voor kleine ondernemingen). Deze regeling is uitdrukkelijk uitgesloten voor de verhuur van gemeubileerde woningen.

Om de btw-formaliteiten te vermijden, kunt u er dus voor opteren om geen van de hierboven genoemde bijkomende diensten te verrichten. Maar u kunt ook kiezen voor het regime van de deeleconomie. Dat regime is wel aan strenge voorwaarden gebonden:

• het verblijf bevindt zich in België;
• de verhuur gebeurt voor doeleinden die niets te maken hebben met de gebruikelijke economische activiteit (beroep) van de verhuurder;
• de huur is uitsluitend bestemd voor natuurlijke personen die het verblijf voor eigen privédoeleinden of voor andere personen willen gebruiken;
• de verhuur geschiedt uitsluitend in het kader van overeenkomsten die zijn gesloten via een door de koning of door de overheid goedgekeurd elektronisch platform;
• de vergoeding voor de verhuur wordt uitsluitend door of via het platform aan u betaald;
• de jaarlijkse omzet in het kader van de deeleconomieregeling bedraagt niet méér dan 7.170 euro (voor inkomstenjaar 2023).

Op het moment van schrijven bieden de erkende platforms van de deeleconomie geen bemiddelingsdiensten aan voor de verhuur van gemeubileerde woningen. En omgekeerd zijn platforms die gemeubileerde woningen verhuren niet erkend.