Afbraak en wederopbouw: wanneer geniet u 6% btw?

Het woningpatrimonium renoveren, brengt twee uitdagingen met zich mee. De overheid wil de energieprestaties verbeteren, maar ook de stedelijke wildgroei beperken. In sommige gevallen is opnieuw bouwen de enige optie. Om dit aan te moedigen, voerde de overheid in 2007 een verlaagd btw-tarief van 6% in voor afbraak- en wederopbouwwerken, in 32 stedelijke centra. In 2020, op het hoogtepunt van de pandemie, breidde ze de maatregel uit naar het hele land, tot eind 2023.

In het najaar stemde de regering in met een verlenging. Op 1 januari 2024 werd daarom een nieuwe permanente regeling van kracht. Maar de voorwaarden zijn aangescherpt. Het verlaagde btw-tarief van 6% voor afbraak- en verbouwingswerkzaamheden geldt nu nog maar in twee gevallen.

Eigen en enige woning

Als natuurlijk persoon profiteert u van een verlaagd btw-tarief voor uw afbraak- en wederopbouwproject als u deze voorwaarden volgt:

1. De herbouwde oppervlakte is niet groter dan 200 m² (exclusief gemeenschappelijke ruimtes).
2. U betrekt de verbouwde woning onmiddellijk (uw eigen woning).
3. Het is uw enige woning, met uitzondering van geërfde eigendommen (in mede-eigendom, blote eigendom of vruchtgebruik) en met uitzondering van uw vorige woning, als die verkocht is vóór 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin u de verbouwde woning voor het eerst betrekt.

Aan deze voorwaarden moet u vijf jaar onafgebroken voldoen. Anders moet u het btw-verschil (ten opzichte van het normale btw-tarief van 21%) pro rata temporis terugbetalen.

Sociale huisvesting

Het tweede geval betreft huurwoningen. Natuurlijke personen en rechtspersonen genieten van het 6% btw-tarief voor de afbraak en wederopbouw van woningen, bestemd voor langdurige verhuur (minimum 15 jaar), binnen een sociaal huisvestingsbeleid. Ze moeten minstens 15 jaar ononderbroken aan de voorwaarden voldoen. Zoniet wordt het project pro rata temporis aangepast.

De administratieve formaliteiten zijn gelijk voor alle afbraak- en wederopbouwprojecten. Voor u met de werken begint, moet u een specifieke aangifte invullen via MyMinfin. U moet ook een kopie van de stedenbouwkundige vergunning en het (de) contract(en) met de aannemer(s) bijvoegen. Deze aangifte moet u voorleggen aan aannemers. Ze moet vermeld staan op facturen.

Overgang

Het verlaagde tarief geldt niet meer voor opleveringen door projectontwikkelaars. Maar de regering voerde een overgangsmaatregel in voor "personen die een verbouwde woning kochten van een projectontwikkelaar", volgens de sociale voorwaarden onder de tijdelijke regeling. Het verlaagde tarief blijft hier heel 2024 van toepassing, op voorwaarde dat u de bouwvergunning aanvroeg vóór 1 juli 2023.

Een andere overgangsmaatregel is voor natuurlijke en rechtspersonen die in aanmerking kwamen voor het verlaagde btw-tarief onder de vorige regeling. Die was beperkt tot de 32 stadscentra. Zij zullen van het verlaagde tarief profiteren voor werkzaamheden in 2024, op voorwaarde dat ze de bouwvergunning vóór 1 januari 2024 aanvraagden.