Démolition-reconstruction: bénéficiez-vous de la TVA de 6%?

La rénovation du parc de logements constitue un double défi en vue d’en améliorer les performances énergétiques et de limiter l’étalement urbain. Parfois, les travaux sont tels qu’une reconstruction s’impose. Afin de les encourager, un taux de TVA réduit de 6% a été instauré en 2007 pour les travaux de démolition-reconstruction dans 32 centres urbains. En pleine pandémie en 2020, la mesure a été élargie à l’ensemble du pays jusqu’à la fin 2023. À l’automne, le gouvernement s’est accordé sur une prolongation. Un nouveau régime permanent est ainsi entré en vigueur le 1^er janvier 2024. Les conditions ont toutefois été durcies et le taux de TVA réduit de 6% pour les travaux de démolition-reconstruction ne s’applique plus que dans deux cas.

Logement propre et unique

En tant que personne physique, vous pouvez bénéficier de la TVA réduite pour votre projet de démolition-reconstruction si vous respectez les conditions suivantes :

• la surface reconstruite ne dépasse pas 200 m² (hors parties communes) ;
• vous domicilier dans le logement reconstruit sans délai (habitation propre) ;
• il s’agit de votre habitation unique hors biens reçus (en copropriété, nue-propriété ou usufruit) par succession et hors habitation propre précédente si elle est vendue pour le 31 décembre de l’année suivant celle de la première occupation du logement reconstruit.

Ces conditions doivent être remplies de manière ininterrompue pendant cinq ans. À défaut, vous devriez rembourser le différentiel de TVA (par rapport au taux de TVA ordinaire de 21%) prorata temporis.

Logements sociaux

Le second cas de figure concerne des biens loués. Les personnes physiques et morales peuvent bénéficier du taux de TVA de 6% pour les projets de démolition-reconstruction d’habitations destinées à une location de longue durée (minimum 15 ans) dans le cadre d’une politique de logement social. Les conditions doivent être remplies de manière ininterrompue pendant au moins 15 ans, sous peine de régularisation prorata temporis.

Administrativement, les formalités sont les mêmes pour tous les projets de démolition-reconstruction. Avant les travaux, vous devez compléter une déclaration spécifique (111-1 pour une habitation propre et 111-2 pour un logement social) via MyMinfin et y joindre une copie du permis d’urbanisme et du/des contrat(s) d’entreprise. Cette déclaration doit être présentée aux entrepreneurs et mentionnée sur les factures. 

Mesures transitoires

Le taux réduit ne s’applique donc plus aux « livraisons », notamment par un promoteur immobilier. Le gouvernement a toutefois prévu une mesure transitoire pour les « personnes qui ont acheté une habitation reconstruite auprès d’un promoteur immobilier » selon les conditions sociales applicables dans le cadre du régime temporaire. Selon cette mesure, le taux réduit restera applicable durant toute l’année 2024 à condition que le permis d’urbanisme ait été demandé avant le 1^er juillet 2023.

Une autre mesure transitoire est prévue pour les personnes physiques et morales qui auraient pu bénéficier du taux réduit de TVA sur la base du précédent régime limité aux 32 centres urbains. Elles bénéficieront du taux réduit pour les travaux facturés et payés en 2024 si le permis d’urbanisme pour la reconstruction de l’habitation a été demandé avant le 1^er janvier 2024.