Immobilier en société : les bonnes pratiques

Les investissements immobiliers en société ont plutôt mauvaise presse ces dernières années. L’un des principaux reproches entendus est le coût fiscal à la fin de l’opération. En cas de revente, la plus-value est soumise à l’impôt des sociétés de 25% ou de 20% au taux réduit. Et cette plus-value peut être importante. Le bien (hors valeur du terrain) a en effet été amorti tout au long de la durée de détention. Sa valeur comptable est ainsi souvent très réduite.

Cependant, il ne faut pas perdre de vue que ces amortissements ont permis à la société de réduire ses impôts année après année. D’autant plus qu’elle a aussi pu déduire d’autres frais comme le crédit contracté pour le financement, le précompte immobilier, l’entretien, etc.

Complément de revenus

Schématiquement, vous pouvez financer un investissement immobilier en société avec vos revenus bruts. Si vous effectuez le même investissement en personne physique, vous devrez utiliser vos rémunérations nettes. Cette différence compense largement les frais supportés à la revente du bien ou en cas de reprise en personne physique.

D’autant plus que vous pouvez les éviter. En fin de carrière, vous pouvez maintenir vos investissements dans votre société qui continuera ainsi à vous verser un complément de revenus. De plus, la transmission d’une société immobilière est assez aisée. Vous pouvez par exemple effectuer une donation avec réserve d’usufruit pour garder votre complément de revenu. Les droits de donation sont alors de 3% ou 3,3% en ligne directe et de 5,5% ou 7% entre tiers en fonction de la région où réside le donateur.

Conditions d’exercice

Les structurations complexes, comme l’achat démembré (usufruit et nue-propriété) ou en indivision, sont à manier avec précaution. Elles risquent d’être qualifiées d’abus fiscal et nécessitent une administration stricte. Si vous détenez 1% du bien en personne physique, vous devez réellement contribuer à 1% des charges.

Par ailleurs, si vous exercez une profession libérale ou médicale, vous devez vous assurer que votre projet est compatible avec vos conditions d’exercice. Vous pourriez devoir modifier les statuts de votre société et les faire viser par votre ordre professionnel. Il est aussi possible que vous ne puissiez pas engager la transmission tant que vous exercez. Des solutions alternatives (holding…) sont alors envisageables.

Immobilier coté

Une autre option est d’investir dans des actions immobilières cotées. Les sociétés réglementées (SIR) offrent de généreux dividendes récurrents. De plus, vous ne devez pas vous occuper de la gestion des biens. Comme pour un investissement immobilier direct, votre société peut solliciter un crédit pour étoffer son portefeuille.
La prudence est par contre de mise si vous envisagez d’acquérir votre logement ou une seconde résidence via votre société. Vous devez en effet pouvoir démontrer l’intérêt économique pour la société et une certaine proportionnalité par rapport aux prestations du dirigeant. Si vous optez in fine pour un achat en personne physique, il peut être intéressant de le financer grâce à une avance de votre engagement individuel de pension (EIP).

N’hésitez pas à contacter votre chargé·e de relation pour un avis adapté à votre situation.