Location de logements meublés: devez-vous appliquer la TVA?

Le régime de TVA pour la mise à disposition de logements meublés a été revu en 2022. Ce qui peut vous concerner si vous louez de manière habituelle votre maison de vacances en Belgique.

En principe, la location immobilière est exemptée de TVA. Mais il existe certaines exceptions, notamment pour la location de logements meublés pour une durée inférieure à trois mois. Dans ce cas, le montant de la location est soumis à la TVA si vous fournissez au moins un des services suivants :

• accueil physique ;
• mise à disposition de linge de maison ;
• fourniture du petit-déjeuner.

Le fait que le service soit assuré par un tiers ou facturé séparément n’a pas d’influence. S’il est optionnel, il n’est pris en compte que si vos hôtes en ont effectivement bénéficié.

Trois services connexes

Dans l’avis publié le 15 juin 2022, le SPF Finances donne quelques explications complémentaires sur les trois services connexes.

• Il est question d’un accueil physique lorsque la réception et l’assistance sur demande des hôtes sont assurées au moins durant une bonne partie de la journée. Le principal critère est la présence physique d’une personne, ce qui dépasse donc la simple possibilité d’un contact téléphonique ou numérique. L’existence ou non d’un espace d’accueil dédié n’est par contre pas prise en compte.
• En ce qui concerne le linge de maison, il s’agit d’un service connexe si le linge de lit ou de toilette est mis à disposition des hôtes séjournant dans l’établissement. Peu importe que les lits soient faits à leur arrivée. En outre, le remplacement (ou la mise à disposition de linge de remplacement) doit être prévu pour les séjours de plus de sept nuitées. À noter qu’il n’est pas tenu compte du linge de cuisine.
• Le petit-déjeuner est considéré comme un service s’il est fourni quotidiennement par le bailleur (personnellement ou par un tiers en son nom). Peu importe que le petit-déjeuner soit enlevé par les hôtes ou déposé à la porte du logement. 

TVA de 6%

Cette liste de services connexes est limitative. La fourniture d’autres services, comme le nettoyage, n’influence donc pas la TVA.

Concrètement, si vous accueillez régulièrement des hôtes payants pour un week-end prolongé et prévoyez par exemple des draps de lit, vous devrez facturer vos locations avec une TVA au taux de 6%.

La location de votre appartement à la côte ou de votre chalet en Ardennes pourrait ainsi vous obliger à vous assujettir à la TVA. Vous devriez ainsi demander un numéro d’identification à la TVA, déposer des déclarations périodiques (mensuelles ou trimestrielles) avec les montants de TVA dus (portés sur vos factures) et éventuellement les frais déductibles. Nul n’étant censé ignorer la loi, vous encourez des sanctions si vous ne respectez pas les obligations qui vous incombent.

Déduction de la TVA

L’assujettissement à la TVA peut s’avérer financièrement intéressant. Imaginons que vous êtes assujetti à la TVA pour la location de courte durée d’un logement meublé et le rénovez. Vous pouvez alors récupérer la TVA payée sur les travaux. De même, la TVA payée à une agence immobilière pour la gestion des locations est aussi déductible. Et ainsi de suite pour tous les autres frais directement liés à la location.

Toutefois, l’assujettissement à la TVA engendre aussi des contraintes administratives, dont vous souhaiteriez peut-être vous passer. À ce niveau, vous ne pourrez compter sur le régime allégé de la franchise TVA (destiné aux petites entreprises). Ce régime est en effet expressément exclu pour la location de logements meublés.

Régime de l’économie collaborative

Pour éviter les formalités liées à la TVA, vous pouvez ne fournir aucun des services connexes susmentionnés ou opter pour le régime de l’économie collaborative. Ce dernier est toutefois soumis à des conditions strictes :

• l’hébergement doit se situer en Belgique ;
• les locations sont effectuées à des fins étrangères à l'activité économique habituelle (profession) du bailleur ;
• les locations doivent être exclusivement effectuées pour des personnes physiques qui les destinent à leur usage privé ou celui d'autres personnes ;
• les locations sont uniquement effectuées dans le cadre de conventions qui ont été conclues par l'intermédiaire d'une plateforme électronique agréée par le Roi ou par des autorités publiques ;
• les indemnités afférentes aux locations vous sont payées uniquement par la plateforme ou par l'intermédiaire de la plateforme ;
• le chiffre d'affaires annuel dans le cadre du régime de l’économie collaborative ne peut excéder 7.170 euros (en 2023).

Toutefois, à l’heure d’écrire ces lignes, les plateformes d’économie collaborative agréées ne proposent visiblement pas de services d’intermédiation pour la location de logements meublés. Et, à l’inverse, les plateformes actives dans la location de logements meublés ne sont pas agréées.