L’achat immobilier en société, intéressant ou pas?

Acheter un immeuble via votre société comporte plusieurs avantages, surtout si elle a des revenus imposables. Cela vous permet de déduire les frais dans la société, d’éviter un prêt à titre privé ou encore de planifier votre succession.

Mais cela demande une bonne préparation et de nombreux critères sont à prendre en compte : type de bien, utilisation, scénario futur envisagé (revente, transmission aux enfants…), type de financement, déductibilité fiscale, perspectives familiales…

Combinés à vos souhaits et contraintes personnels, ces critères permettront de déterminer l’option la plus favorable sur le plan fiscal, financier et civil.

Logement ou seconde résidence

Pour l’achat de votre logement ou d’une seconde résidence en société, il convient d’être prudent. Les deux éléments primordiaux à ne pas perdre de vue sont l’importance des prestations du dirigeant et l’intérêt économique de la société.

La mise à disposition du bien doit clairement faire partie de la rémunération du dirigeant. L’administration fiscale attend une certaine proportionnalité entre la dépense effectuée par la société et l’activité effective de son dirigeant.

Il est aussi indispensable de bien étayer l’intérêt économique, à savoir les espoirs de plus-value ou de rente locative notamment. La réalisation d’estimations régulières permettra par exemple de concrétiser dans la comptabilité l’intérêt économique pour la société.

Structurer l’opération

Des solutions permettent de renforcer l’intérêt économique comme l’acquisition de la seule nue-propriété en société. L’usufruit du dirigeant perd alors en valeur année après année au profit de la nue-propriété.

Dans le choix final, la situation financière et fiscale de la société et du dirigeant (revenus, niveau de taxation, possibilités de déduction) est déterminante, de même que les perspectives familiales. L’achat en société comporte des avantages si vous pensez louer le bien à terme ou dans le cadre de la transmission. Mais n’encombrez pas d’immeubles une société que vous souhaiteriez revendre à terme.

Dans tous les cas, faites-vous conseiller et prévoyez une structuration vous offrant, si possible, des portes de sortie.

Immeubles de rapport

Si vous comptez investir dans des immeubles de rapport, l’intérêt économique est évident. Fiscalement, réaliser un tel investissement via votre société (dont sont issus vos revenus) est intéressant et assez simple. De plus, cette forme d’investissement immobilier est plus flexible d’un point de vue successoral. Une donation de titres d’une société (droits de 3% ou 3,3% en ligne directe) est moins coûteuse qu’une donation immobilière (droits jusqu’à 27%).

Toutefois, il est préférable de ne pas loger vos investissements immobiliers dans une société présentant un risque opérationnel non couvert. Il convient alors de structurer votre patrimoine. Par exemple en créant une société holding, ce qui comporte aussi d’autres avantages.