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Ascencio: la reine du dividende
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18 JUIN

Ascencio: la reine du dividende

18-6-2019
Sandra Vandersmissen – Senior Advisor Listed Real Estate
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Rédigé le 16-6-2019 19:42
Publié le 18-6-2019 10:18
Dans l'attente d'une nouvelle acquisition pour poursuivre sa croissance, le rendement de dividende d'Ascencio reste très intéressant.
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Ascencio (Hold) est une société immobilière réglementée spécialisée dans les parcs commerciaux situés en dehors des villes. Ascencio a été introduite en bourse en 2007 par la famille Mestdagh, active dans le secteur de la distribution alimentaire.

Elle a ensuite fait son entrée sur le marché français en 2010 avec l’acquisition de 7 supermarchés Grand Frais, pour ensuite se tourner vers l’Espagne en 2016 à travers l’achat de 3 magasins Worten. Au 31 mars 2019, la valeur réelle du portefeuille s’élevait à 624 millions EUR, pour un total de 103 bâtiments. Le secteur de la distribution alimentaire est à l’origine de 33% des revenus locatifs.

Les investisseurs s'impatientent

Nous attendons en ce moment l’annonce d’une acquisition. La récente nomination d’un nouveau directeur en France pourrait constituer une indication d’une transaction imminente. Une acquisition mineure a déjà été réalisée à Caen (France) début 2019, pour un montant de 10 millions EUR.

La valeur réelle du portefeuille a doublé entre 2007, l’année de l’introduction en bourse, et 2017 où elle a atteint 613 millions EUR. Aujourd’hui, elle s’élève à 624 millions EUR et semble faire du surplace, ce qui explique l’impatience manifestée par les investisseurs.

En octobre 2017, un nouveau CEO a été nommé en la personne de Vincent Querton, autrefois Senior Vice President de Fortis Real Estate et CEO Benelux du groupe de gestion d’immobilier et de placements JLL. L’objectif est de poursuivre l’expansion, et le groupe en a les moyens. L’endettement est faible (42%), de sorte qu’Ascencio pourrait réaliser pour pas moins de 70 millions EUR d’acquisitions sans augmentation de capital et donc sans dilution du bénéfice.

Image mitigée

Les résultats de l’exercice en cours qui s’achèvera en mars 2019 laissent entrevoir une image mitigée.

D’une part, ils sont promis à une croissance honorable qui classe l’entreprise parmi le gratin du secteur. Nous tablons sur une croissance à un chiffre, mais élevée, du bénéfice EPRA par action, mais celle-ci est surtout le résultat de la baisse marquée des charges financières. Le coût de la dette est en effet retombé au premier semestre de 2,89% à 1,94%.

D’un autre côté, il ne se passe pas grand-chose au niveau sous-jacent. Les revenus locatifs piétinent au premier semestre (+0,6% et +0,1% sur une base comparable), et la marge bénéficiaire opérationnelle s’est contractée. Le taux d’occupation du portefeuille est toujours élevé (97%) mais trahit néanmoins un léger recul puisqu’il vient de 97,3%. Le volet belge du portefeuille en est responsable dans la mesure où le taux d’occupation y est le plus faible (95,4%). La valeur nette de l’actif (EPRA) a même diminué de 2% pour retomber à 54,75 EUR par action.

Beau dividende bien protégé contre le e-commerce 

Cela dit, Ascencio a assurément aussi des points forts. 

Le dividende est plus qu’assuré. Grâce à l’efficacité de la structure, la marge bénéficiaire est plutôt élevée pour le secteur, ce qui galvanise la génération de cash flow. L’endettement de 42,7% est aussi très faible. Le rendement locatif EPRA de 6,31% est méritoire et a légèrement augmenté par rapport à la fin de l’exercice précédent.

Le portefeuille d’Ascencio est relativement à l’abri de la menace formée par le commerce électronique, dans la mesure où les revenus locatifs proviennent pour un tiers du secteur défensif de la distribution alimentaire et où tous les bâtiments sont situés dans des parcs commerciaux d’accès aisé en dehors des villes. Le groupe déploie déjà ses activités à l’échelle internationale (France, Espagne).

Pas de croissance supplémentaire sans nouvelles acquisitions

Mais il y a aussi des points faibles. 

Ascencio pourrait notamment manquer de quelques chaînes discount en portefeuille – comme Action ou Ikea –, surtout vu le centre de gravité de l’activité en Wallonie. Le groupe devrait accélérer la stratégie consistant à introduire dans le portefeuille une position dans le segment du divertissement, et miser davantage sur la digitalisation.

L’entreprise semble rencontrer des difficultés à augmenter les loyers lors des renouvellements des contrats. Les loyers qu’Ascencio pratique pour les supermarchés belges feraient l’objet d’un contrat de bail à très long terme (signé en 2006 pour une durée de 18 à 27 ans), mais sont légèrement supérieurs à la moyenne du marché. Sans acquisitions, aucune croissance n’est possible.

L’action Ascencio évolue en ce moment dans une sorte de no man’s land. Le cours s’est bien rétabli depuis son passage à vide de novembre 2018 et a aussi profité de l’inclusion dans l’indice EPRA en mars 2019. La valorisation n’est pas vraiment bon marché. Le cours fluctue aux alentours de la valeur nette de l’actif, de sorte que la décote a disparu.

Le rendement locatif de 6,3% semble il est vrai indiquer une valorisation plutôt conservatrice du portefeuille, mais même si nous appliquions une correction à cet égard, la valorisation n’en resterait pas moins supérieure à celle de nombreuses concurrentes étrangères. Nous attendons surtout l’annonce d’une acquisition. Le groupe en a les moyens et c’est le seul élément susceptible de générer de la croissance. Dans l’intervalle, le dividende est plus qu’assuré et le rendement de dividende est très intéressant. Les actions valent la peine d’être conservées à un objectif de cours de 56 EUR.

Notre objectif de cours a été obtenu sur la base de la valeur nette de l’actif attendue pour le prochain exercice (sans y appliquer de prime ni de décote). Le principal risque réside dans une remontée des taux d’intérêt.
Sources : BNP Paribas Wealth Management, Thomson Reuters IBES, Morningstar, Exane
Societé Évolution de la recommandation sur les 12 derniers mois Date
Ascencio Hold 17.06.2019
No changes in the last 12 months

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