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DÉC
Acheter une maison avec clause d’accroissement
12-12-2022
Rédigé le 12-12-2022 09:34
Publié le 12-12-2022 06:34
Lors de l’achat d’un logement, les cohabitants peuvent se protéger en ajoutant une clause d’accroissement dans l'acte d'achat. D'un point de vue fiscal, ce n'est toutefois pas toujours optimal.
Sommaire
- Comment protéger le partenaire survivant avec une clause d’accroissement ?
- Une clause d’accroissement peut être désavantageuse fiscalement pour le logement familial
- Découvrez comment combiner une clause d’accroissement et un testament
- Une structuration sur mesure est possible et souhaitable
Les cohabitants prévoient souvent l’ajout d’une clause d’accroissement dans l'acte d'achat d'un logement. Grâce à cette clause, la part du partenaire qui décède en premier revient au survivant. Il s'agit d'un contrat aléatoire, ce qui signifie que chaque partie doit avoir les mêmes chances d'acquérir la part de l'autre. En Flandre, Vlabel exige ainsi que les chances des deux parties soient équilibrées. Elles ne doivent pas être exactement identiques, mais l'espérance de vie et l’apport des deux partenaires doivent être comparables au moment de l’achat.
En Flandre, un déséquilibre des chances, consécutif à une différence d’âge ou à un autre élément, ne peut plus être compensé par un apport inégal des deux partenaires (avis du 11 octobre 2021). À Bruxelles et en Wallonie, une compensation financière pourrait encore être acceptée en cas de chances de survie différentes selon une certaine doctrine – le SPF Finances ne s’étant pas positionné officiellement.
Au niveau de la forme, la clause d’accroissement doit être reprise dans l’acte d’achat notarié d’un bien immobilier.
En Flandre, un déséquilibre des chances, consécutif à une différence d’âge ou à un autre élément, ne peut plus être compensé par un apport inégal des deux partenaires (avis du 11 octobre 2021). À Bruxelles et en Wallonie, une compensation financière pourrait encore être acceptée en cas de chances de survie différentes selon une certaine doctrine – le SPF Finances ne s’étant pas positionné officiellement.
Au niveau de la forme, la clause d’accroissement doit être reprise dans l’acte d’achat notarié d’un bien immobilier.
Une clause d’accroissement est parfois désavantageuse fiscalement lorsqu’elle porte sur l’habitation familiale en raison des droits d'enregistrement.
Exonération du logement familial
Une clause d’accroissement est parfois désavantageuse fiscalement lorsqu’elle porte sur l’habitation familiale en raison des droits d'enregistrement (12% ou 12,5%). Elle est ainsi souvent plus coûteuse qu'un héritage par testament. Entre cohabitants, le logement est en effet généralement exonéré de droits de succession (voir infographie).Ce qui n’est pas le cas pour une seconde résidence. Une clause d'accroissement est alors souvent plus intéressante fiscalement, y compris pour les couples mariés en séparation des biens. Une seconde résidence risque en effet d’être imposée aux droits de succession les plus élevés (jusqu’à 27% entre conjoints). La clause d'accroissement s'avère aussi utile dans d’autres situations. Par exemple, quand deux sœurs achètent en commun un bien immobilier dans lequel elles ne vivent pas ensemble. Comme elles ne bénéficient pas de l'exonération du logement familial, une clause d'accroissement est généralement plus avantageuse.
Contrairement à un testament, une clause d’accroissement est réciproque.Saskia Martens
Clause d’accroissement ou testament ?
Contrairement à un testament, une clause d’accroissement est réciproque. Ce qui est un avantage. Un testament peut en effet être modifié unilatéralement, sans motivation ni communications envers les personnes concernées. Une clause d’accroissement vous protège aussi contre les risques de réclamation des enfants. Le partenaire survivant reçoit la part du défunt en dehors de la succession du défunt. Cela n’affecte donc pas la quotité disponible.Vous pouvez combiner une clause d’accroissement avec un testament. Et l’idéal est de rendre ces dispositions optionnelles. Ainsi, le partenaire survivant pourra choisir d’exercer la clause ou non. Il ou elle pourrait privilégier l’application du testament, ce qui pourrait être plus intéressant fiscalement si le couple s’est marié ou a fait une déclaration de cohabitation légale.
Vous pouvez limiter la clause d’accroissement à l'usufruit. Ce qui est indiqué en présence d’enfants d’une précédente union.Saskia Martens
Structuration sur mesure
- Vous pouvez limiter la clause d’accroissement à l'usufruit. Ce qui est indiqué en présence d’enfants d’une précédente union. La nue-propriété revient alors aux enfants. Avec une clause d'accroissement optionnelle, vous ne devez choisir entre usufruit et pleine propriété qu’au moment du décès.
- En cas d’incapacité juridique, vous n'êtes plus en mesure de statuer sur une clause d’accroissement optionnelle. Vous pouvez parer à cette éventualité en prévoyant un mandat de protection extrajudiciaire, ce qui vous permet de désigner un mandataire qui prendra la décision à votre place.
- Une clause de subrogation protège le partenaire survivant si l’habitation a déjà été vendue au moment du décès. La clause d’accroissement porte alors sur les biens qui ont été acquis en remplacement.
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