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JANV
Déduction limitée des crédits bullet à l’IFI
17-1-2019
À lire également dans le dossier "Patrimoine"
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Rédigé le 16-1-2019 10:58
Publié le 17-1-2019 09:00
Votre impôt sur la fortune immobilière (IFI) en France risque d’augmenter si vous détenez des biens en société. La déduction des crédits bullet ou in fine est désormais proratisée.
Sommaire
- L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) français s’applique aussi aux non-résidents
- Pour le calcul de l’IFI, les dettes sont déduites de la valeur des biens détenus en France
- La déduction des prêts remboursés à l’échéance est limitée pour les personnes physiques
- La déduction des crédits bullet est désormais proratisée pour les biens détenus en société
- Les personnes concernées risquent de voir leur base taxable à l’IFI augmenter en flèche
Votre base taxable à l’IFI va augmenter si votre société immobilière a financé des biens par des crédits bullet.Jean-Jacques Debacker
La loi de finances 2019 en France vous concerne doublement si vous possédez une seconde résidence outre-Quiévrain. Le parlement français a revu les prélèvements sur les revenus fonciers et certaines modalités de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ce dernier s’applique depuis 2018 à tous les propriétaires de biens immobiliers en France. Pour le calcul de l’IFI, les dettes contractées pour l’acquisition des biens sont déduites de la base taxable. En personne physique, vous ne pouvez pas déduire certains prêts entièrement. En 2019, le plafonnement de la déduction des crédits bullet est étendu aux personnes morales. Votre base taxable à l’IFI va augmenter si votre société immobilière a contracté des crédits bullet ou in fine en France.
La déduction des crédits remboursables à l’échéance est limitée au prorata de la durée résiduelle du prêt.
Prorata pour les crédits bullet
Concrètement, la déduction des crédits remboursables à l’échéance est limitée au prorata de la durée résiduelle du prêt. Imaginons que vous ayez acheté en 2014 un immeuble d’une valeur d’un million financé via un crédit bullet à 10 ans. En 2018, la dette déductible de la base taxable à l’IFI est plafonnée à 600.000 euros. Ce montant est obtenu en multipliant le montant du prêt par le prorata d’années résiduelles du prêt (6 ans/10 ans). Ce bien est donc repris à concurrence de 400.000 euros pour le calcul de l’IFI. Dans le cas d’un prêt immobilier ne prévoyant pas de terme pour le remboursement, la déductibilité du crédit est réduite de 1/20 par an.Hausse de la base taxable à l’IFI
Si vous détenez des biens en personne physique, cette limitation s’appliquait déjà en 2018. La loi de finances 2019 l’a étendue aux personnes morales comme les SCI. À partir de 2019, vous devez donc déclarer à l’IFI la valeur vénale des parts de sociétés détenant des biens immobiliers en France en limitant la déduction des crédits bullet. Les autres dettes demeurent entièrement déductibles hors les avances d’associés. L’impact pourrait être important si vous détenez plusieurs biens financés par des crédits bullet. Surtout si les crédits sont proches de l’échéance. L’IFI est dû à partir de 800.000 euros. Le taux d’imposition augmente rapidement de 0,50% à 1,50% à partir de 10 millions.Vous êtes client·e Priority Banking Exclusive, Private Banking ou Wealth Management ?
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