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AOÛT
Immobilier en société: la justice indulgente
17-8-2022
Rédigé le 12-8-2022 14:30
Publié le 17-8-2022 06:30
La Flandre prévoit un régime préférentiel pour la donation et la succession d’entreprises familiales. Selon la Cour d’appel de Gand, cela concerne aussi les sociétés actives dans l’immobilier.
Sommaire
- La Flandre prévoit un régime fiscal avantageux pour la transmission d’entreprises familiales
- Les sociétés actives dans le développement de projets immobiliers sont-elles concernées ?
- La gestion professionnelle et la valeur ajoutée sociétale sont des critères importants
- La détention de biens privés exclut-elle votre entreprise du régime avantageux ?
La Flandre a instauré un régime avantageux pour la transmission d’entreprises familiales avec des droits de donation et de succession réduits. Une des principales conditions est que la société doit exercer une activité économique ou détenir une participation d’au moins 30% dans une société exerçant une activité économique. Depuis des années, le débat fait rage pour déterminer si les activités immobilières peuvent être qualifiées d’activité économique réelle. Selon l’administration fiscale flamande (Vlabel), ce n’est pas le cas et les sociétés patrimoniales sont exclues du régime fiscal avantageux. La Cour d'appel de Gand a toutefois estimé que les activités immobilières pouvaient être considérées comme une activité économique réelle.
La cour d’appel de Gand a estimé que les activités immobilières constituent bien une activité économique réelle au sens du décret.
Développement de projets
L'affaire sur laquelle la Cour d'appel devait se prononcer concernait une société holding dont la filiale exerçait une activité de promotion immobilière et de « gestion professionnelle de biens immobiliers ». Les héritiers des actions ont fait valoir qu'il s'agissait d'une activité économique. Ils ont donc demandé l’application des droits de succession réduits. Mais Vlabel a considéré que la holding était une société patrimoniale et a refusé d'appliquer le régime préférentiel. Elle a été soutenue en cela par le Tribunal de première instance. Mais pas par la Cour d’appel qui a donné raison aux héritiers dans son arrêt du 21 juin 2022. Elle a estimé que les activités immobilières constituent bien une activité économique réelle au sens du décret.La Cour ne voit aucune raison d'exclure les activités immobilières a priori.
Pascale Bergez
Gestion professionnelle
La Cour ne voit aucune raison d'exclure les activités immobilières a priori. En outre, le juge considère qu’il est bel et bien question d’activité économique réelle dans ce cas. Selon la Cour, les activités immobilières de la société génèrent une valeur ajoutée de manière durable. Et elles dépassent le cadre d’une gestion passive. La Cour étaye cette affirmation par des constatations factuelles. Par exemple, la société est active sur différents marchés (logement étudiant, immobilier commercial et résidentiel...). Il y a aussi la taille et la nature des activités (promotion, achat et vente, location) et l'approche professionnelle (le gérant connaît bien le monde de l'immobilier). De plus, le recours au financement externe accroît le risque de l'entreprise.Selon Vlabel, les sociétés détenant des biens immobiliers privés sont exclues du régime préférentiel.
Quid de l’immobilier privé ?
Il s'agit d'un arrêt important. Il confirme que les activités immobilières allant au-delà de la gestion passive n’empêchent pas l’application du régime avantageux pour la transmission d’entreprises familiales. Le fait que la société n'emploie pas son propre personnel ne constitue pas un obstacle. L'entreprise fait appel à des conseillers externes. De cette manière, elle génère des emplois indirects et une valeur ajoutée sociétale. La décision aurait pu être différente si la société avait détenu des biens immobiliers privés. Selon Vlabel, le régime fiscal préférentiel est alors exclu. Comme nous l'avons signalé précédemment, le débat est toujours ouvert. Pour la régler, nous attendons une décision de la Cour constitutionnelle.Vous êtes client·e Priority Banking Exclusive, Private Banking ou Wealth Management ?
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