L’immobilier coté européen: bien loin du vilain petit canard d’autrefois…

Une prestation positive, mais inférieure à la moyenne des marchés

Après une période difficile, le secteur immobilier européen affiche une prestation positive en 2025 (+6,5% dividendes inclus). Dans le contexte de la guerre tarifaire, le secteur a pu profiter de son statut de valeur refuge, particulièrement au deuxième trimestre. En 2025, les pays les plus performants sont l’Espagne, grâce à la vague de construction de centres de données, et la Belgique qui a vu son secteur de la logistique et de la santé se rétablir. L’Allemagne, en revanche, est restée à la traine. En cause, l’importante représentation de l’activité résidentielle qui est très sensible aux taux d’intérêt. Cependant, la performance globale du secteur reste inférieure à la moyenne du marché.

Certains obstacles demeurent, dont les taux à long terme obstinément élevés

Les investisseurs axés sur les emprunts d’Etat à long terme craignent un déraillement des finances publiques et une nouvelle poussée inflationniste. Désormais, ils exigent une prime de risque plus élevée. De ce fait, le rendement additionnel d’un placement dans l’immobilier physique a diminué et la demande est en déclin, ce qui pèse sur la valeur de marché des parcs immobiliers des entreprises.

Par ailleurs, le refinancement des prêts autrefois contractés à des conditions avantageuses pèse sur la croissance bénéficiaire. La conjoncture économique incertaine, enfin, dissuade les entreprises de louer des surfaces additionnelles.

Parmi les éléments positifs: le rétrécissement de l’offre et les grandes tendances

Les sociétés immobilières se sont adaptées et ont multiplié leurs efforts pour réduire leur endettement. Désormais, elles sont armées contre le niveau plus élevé des taux à long terme, qui devrait perdurer, et sont prêtes à renouer avec la croissance. De plus, les nouveaux projets d’expansion ont été calibrés de manière à ce que le rendement locatif initial indexé soit suffisamment élevé. Cela permet aux entreprises d’augmenter elles-mêmes la valeur de marché de leurs parcs immobiliers. Par ailleurs, ces dernières années, la crise de l’immobilier a entrainé une raréfaction des projets de construction, avec pour conséquence une diminution de l’offre d’immobilier de qualité ("prime"). Enfin, le secteur continue à miser sur les grandes tendances comme la transition climatique, l’urbanisation, le commerce électronique, la demande de centres de données, etc.

L’accélération de la croissance et les décotes de valorisation alimentent les fusions et acquisitions

Pour les trois années à venir, les analystes tablent sur une croissance moyenne annuelle du bénéfice par action de 4%. Les dividendes sont garantis, pour la plupart, et augmentent au moins en proportion de l’inflation. Le rendement de dividende brut moyen s’élève à 4,5%. Pour ce qui est de la valorisation, le secteur affiche une décote de 20% par rapport à la valeur nette de l’actif de 2025. Cette combinaison de facteurs a déjà mené à des acquisitions, tant par des sociétés cotées que par des acteurs de private equity.

Notre vision neutre mais constructive sur le secteur

La conjonction des éléments positifs et des réminiscences d’éléments négatifs nous inspire une vision neutre à l’égard du secteur. Le secteur s’apprête désormais à reprendre son rôle défensif dans les portefeuilles des investisseurs, galvanisé par l’accélération de la croissance, les dividendes garantis et l’atténuation de la volatilité. Pour adopter une vision positive tranchée, nous attendons que les taux à long terme diminuent ou que l’économie reprenne de la vigueur.