Europees beursgenoteerd vastgoed: sterk jaarbegin

Het conflict met Iran zorgde begin deze week ook voor een correctie in beursgenoteerd vastgoed in Europa.

Winstnemingen waren logisch, want de sector had het in de eerste twee maanden bijna driemaal zo goed gedaan als de bredere markt. Daarnaast haalden beleggers de vrees voor een excessieve inflatie uit de kast. In 2022, het jaar van het uitbreken van de oorlog met Oekraïne, kelderde de sector met 35%. Deze vrees lijkt overdreven. Ons basisscenario is dat het conflict beperkt zal zijn in tijd. En net zoals de Europese economie wat minder afhankelijk geworden is van olie en gas, is de vastgoedsector bestendiger tegen een opstoot van de lange termijn rentevoeten. De sector heeft werk gemaakt van een lagere schuldgraad en nieuwe groeiprojecten zijn zo gekalibreerd dat het aanvangshuurrendement voldoende hoog is tegenover de referentie lange termijnrente.

De prestatie tot zover in 2026 blijft wel beter dan de markt

Er zijn verschillende redenen voor de betere prestatie. Per saldo ontspanden de lange termijn rentes. De stemming van het Franse budget begin februari speelde ook een rol. Daarnaast presteert de sector traditioneel goed rond de publicatie van de jaarresultaten. Het winnende segment was dat van het winkelvastgoed, hetgeen toont dat de vrees voor kannibalisatie door e-commerce van de baan is. Qua landen was Zwitserland de winnaar, omdat de extreem lage lange termijnrente er voor forse meerwaarden op de vastgoedportefeuilles zorgde. In de Eurozone boekten de bedrijven met een gereglementeerd statuut betere resultaten dan spelers zonder dat statuut.

Ook traditioneel kruipen in de eerste maanden van het jaar de dividenden in de koersen. De vastgoedsector is een “waarde”-sector en het dividend vormt een belangrijk deel van de jaarlijks verwachte return. Tot slot speelde het thema “winnaar of slachtoffer van artificiële intelligentie” en de vastgoedsector zat aan de juiste kant, met uitzondering van de kantoren.

Over kantoren en de AI-vrees, waar een wil is, is een weg

Een redelijke assumptie is dat opkomst van artificiële intelligentie op termijn de vraag naar vierkante meters kantoorruimte zal drukken. Of we daarom alle beursgenoteerd kantoorvastgoed moeten verkopen is een andere vraag. Al sinds de opkomst van thuiswerken ligt de focus van kantoorvastgoedspelers op het creëren van betere en niet van meer vierkante meters. De focus ligt op superprime kantoren die een topligging en aangename ruimtes combineren. De omvorming van non-prime kantoren tot appartementen, sociale woningen, studentenresidenties, rusthuizen en ook hotels is niet nieuw. Zo zal B&B Hotels na lang zoeken in Bologna een hotel uitbaten dat voorheen een kantoor was. In steden zoals Madrid is de druk van de stad om kantoren tot woningen om te bouwen zo groot, dat er een tekort is aan kwaliteitskantoren. Sommige spelers zijn begonnen met een aandelen-terugkoop om hun vertrouwen in de toekomst te bewijzen.

Diversificatie blijft troef

Als het conflict in Iran beperkt blijft in tijd – in lijn met ons basisscenario – is logistiek vastgoed een favoriet segment. Het speelt in op de aantrekkende groei in Duitsland, heeft de defensiesector als klant en huisvest datacenters. In het kielzog betekent dat een positieve visie voor het segment van het winkelvastgoed. Residentieel vastgoed is niet cyclisch, maar is wel het meest rentegevoelige. In kantoren zullen er winnaars en verliezers zijn.

Bron: Factset