Wat betekent het conflict in het Midden-Oosten voor de vastgoedsector in Europa?

De prille winstgroei wordt voor een stuk de kiem in gesmoord 

Het conflict heeft een stijging van de financieringskosten veroorzaakt. Nieuwe leningen (vooral herfinancieringen) kosten een aantal tientallen basispunten meer. Specifiek voor de vastgoedsector heeft dat geleid tot neerwaartse winstherzieningen. Interestlasten zijn de grondstof van de sector. Ook al geniet het merendeel van de bedrijven een goede kredietwaardigheid, de schuldgraad van de sector is nu éénmaal hoger dan in andere sectoren. Toch gaan investeerders aan één compenserende factor voorbij: de indexatie van de huurinkomsten, want er is ook een hogere (verwachte) inflatie. 

Daarnaast weegt het conflict op de verwachte economische groei en gezondheid van de huurmarkten. Er is vrees voor minder nieuwe verhuringen en faillissementen. Hier lijkt de impact milder dan voor andere cyclische sectoren en zijn er ook compenserende factoren. De impact is beperkt tot de vastgoedbedrijven met cyclische huurinkomsten (kantoren, logistiek vastgoed, winkelvastgoed) en de crisis zal leiden tot een lager aanbod van vastgoed, waardoor het risico op leegstand of groei niet moet overdreven worden. Tot slot is er een negatieve impact op de bouwkosten, al liggen deze voor het merendeel van de bedrijven vast voor 2026. 

Geen geschenken van de externe omgeving op de waarde van het vastgoedpark 

Het conflict heeft eveneens geleid tot een opwaartse druk op de lange termijn staatsobligaties, zij het in mindere mate dan voor kortere looptijden. Dat drukt op de investeringsvraag naar fysisch vastgoed. Omdat vastgoed aan marktwaarde op de balans staat, heeft dat alle andere zaken gelijk een negatief effect op de waarde van de vastgoedparken en op de schuldgraad. De financiële slagkracht wordt aangetast. Bedrijven kunnen zelf tegengewicht vormen via sterke interne huurmarktparameters en via voldoende hoge aanvangshuurrendementen van de nieuwe projecten. Ook hebben bedrijven sinds de vorige crisis aan een verlaging van de schuldgraad gewerkt en kunnen ze tegen een stootje. 

Grotere focus op interne waarde-creatie 

Als in een interestgevoelige sector de interestvoeten niet meezitten, verhoogt het belang van interne waardencreatie. Zo wordt voor financieringen meer naar converteerbare obligaties gekeken, deze zijn goedkoper. Bedrijven met een hogere waardering kunnen ook kapitaalverhogingen aanwenden. De verlaging van de bouwkosten is een belangrijke trend in de residentiële sector, met haar haar lagere intrinsieke huurrendementen. Zo gebeurt de conversie naar energiezuinige huurappartementen bij de Duitse beursgenoteerde spelers via het aanbrengen van op voorhand geproduceerde isolerende panelen.

Om de investeringskost te verlagen, zoeken bedrijven naar partners, waarbij het vastgoedbedrijf het asset management voor haar rekening neemt. Dat zorgt ook voor extra inkomsten. In kantoren gaat het om het creëren van een superprime kantorenpark. In Londen en Parijs lijken spelers daarin te slagen met het strikken van huurders uit de AI-wereld. Verhoogde focus op vastgoed dat raakvlakken met infrastructuur vertoont is eveneens een beloftevolle strategie. Het gaat hier vooral om datacenters, maar ook studentenvastgoed kreeg recent van de EU het label infrastructuur mee. 

Dividenden als houvast

Door het conflict in het Midden-Oosten bengelt de vastgoedsector nog meer aan het einde van alle sector in termen van winstgroei. Ook voor de groei van de waarde van de portefeuille is er tegenwind. Toch is de impact op de interestvoeten kleiner dan tijdens de crisis van 2022 en zijn er compenserende factoren. Bedrijven die erin slagen om vanuit een normale uitkeringsgraad het dividend met minstens de inflatie te laten stijgen, zijn winners. En dat bruto dividendrendement zelf zit op een aantrekkelijke gemiddelde 4,7%/5% (voor 2026 en 2027).