Immobilier coté européen: que nous réserve 2026?

2025 : pas que des mauvaises nouvelles

En 2025, le secteur immobilier européen a signé une prestation timidement positive de 6%, dividendes compris. Il n’y a qu’au début de la guerre des tarifs, en avril 2025, que le secteur a surperformé le marché. Durant le reste de l’année, les taux à long terme supérieurs aux attentes ont pesé sur les résultats.

Mais il n’y a pas eu que des mauvaises nouvelles. Pour les investisseurs qui avaient joué la carte de la Belgique et de l’Espagne, l’année a même été un grand cru : en Belgique grâce à la consolidation du secteur de l’immobilier de santé et au rétablissement du segment logistique, et en Espagne grâce à un pari sur les centres de données. Les investissements dans l’immobilier commercial ont porté leurs fruits également.

Sans compter qu’avec un bêta de 0,6, la volatilité du secteur est restée limitée, et ce pour la deuxième année consécutive. En 2022 et 2023, ce bêta avait par contre explosé jusqu’à atteindre 1,2 et l’immobilier n’était pas parvenu à remplir le rôle qu’il était censé jouer dans la stabilisation des portefeuilles. Pour rappel, le bêta d’une action mesure la volatilité du prix d’une action par rapport à celle du marché.

2026 : l’immobilier européen à l’abri de la houle

Pour 2026, la croissance attendue du bénéfice par action s’élève à 4% pour le secteur de l’immobilier, soit moins de la moitié de la croissance bénéficiaire attendue pour le marché. La croissance totale des revenus locatifs dépasse de loin l’inflation, mais est en partie annihilée par l’augmentation des charges financières.

Le marché n’attend pas non plus beaucoup de soutien de la part de la BCE. Le scénario de base table sur une politique monétaire inchangée, mais depuis l’interview accordée le 8 décembre 2025 par Isabel Schnabel, membre du directoire de la BCE, les investisseurs tiennent également compte d’un risque de resserrement fin 2026/début 2027 (même s’il ne s’agit pas de notre scénario de base). Les taux à long terme ne sont pas près de se détendre non plus et pourraient temporairement augmenter.

2026 : des actions immobilières sous-valorisées, mais résilientes

La valorisation est historiquement basse, ce qui signifie qu’elle tient déjà compte de la croissance bénéficiaire modérée et de l’évolution attendue des taux d’intérêt. La décote par rapport à la valeur nette de l’actif s’élève ainsi à 28% tandis que le rapport cours-bénéfice pour 2026 est de 15,3x et reste donc inférieur à la moyenne à 10 ans de 19x. 
Comme en 2025, la probabilité de révisions à la baisse des bénéfices est réduite également. Pour commencer, les fluctuations du dollar américain n’ont aucun impact sur le secteur. Les actions immobilières sont aussi des actions de valeur, ce qui signifie qu’une part substantielle du rendement annuel attendu par les investisseurs provient du dividende. Le rendement de dividende brut moyen est de 4,5% tandis que les entreprises belges affichent pour leur part un rendement de dividende de 6,2%.
Enfin, si la crainte de l’inflation venait à refaire surface et à faire grimper les taux d’intérêt, ce serait cette fois en raison de la croissance économique saine qui règne en Europe. Il s’agirait donc d’une "bonne inflation", créée par le plan d’investissement colossal de l’Allemagne et susceptible de profiter aux revenus locatifs.

L’immobilier logistique renferme des atouts, à condition de ne pas oublier la diversification ni l’endettement

Les investisseurs qui envisagent de jouer la carte de l’immobilier pour profiter de l’accélération de la croissance économique en Europe en viennent tôt ou tard à l’immobilier logistique. Avec ses 8-9%, la croissance bénéficiaire attendue pour l’immobilier logistique en 2026 se rapproche de celle du marché. 
Le commerce électronique semble à nouveau en proie à une accélération. A en croire les chiffres d’affaires de décembre publiés la semaine dernière par nombre d’entreprises de distribution, le commerce électronique a connu une croissance beaucoup plus rapide que le chiffre d’affaires réalisé dans les magasins. La défense se présente comme un nouveau marché en plein essor, au même titre que les centres de données. 
De plus, grâce aux bilans solides et aux rendements locatifs initiaux élevés sur les terrains déjà acquis, le segment logistique bénéficie aussi d’une bonne protection contre l’impact négatif des taux d’intérêt en hausse. Les risques n’ont cependant pas disparu et une bonne diversification reste indispensable. L’immobilier commercial et les segments s’assortissant de revenus locatifs non cycliques ont absolument leur place dans les portefeuilles, à condition toutefois que l’endettement des entreprises en question soit suffisamment limité.