Immobilier coté européen : un début d’année toujours positif

Le conflit en Iran engendre en ce début de semaine une correction de l’immobilier coté européen

Après une prestation près de trois fois supérieure à celle du marché au sens large durant les deux premiers mois de l’année, les prises de bénéfices étaient prévisibles. Par ailleurs, les investisseurs redoutent à nouveau une inflation excessive. En 2022, l’année de l’éclatement de la guerre en Ukraine, le secteur avait chuté de 35%. Notre scénario partant du principe que le conflit sera limité dans le temps, cette crainte semble exagérée. A l’instar de l’économie européenne qui est désormais moins dépendante du pétrole et du gaz, le secteur immobilier supporte désormais mieux les rebonds des taux d’intérêt à long terme. Le secteur a en effet consenti des efforts pour réduire son endettement et pour calibrer les projets d’expansion de manière à ce que le rendement locatif initial soit suffisamment élevé par rapport aux taux à long terme de référence.

Jusqu’ici, le secteur surperforme le marché en 2026

Cette amélioration de la prestation repose sur plusieurs facteurs. Globalement, les taux à long terme se sont détendus. L’adoption du budget français début février a également joué un rôle, et le secteur a de toute façon traditionnellement tendance à se montrer performant aux alentours de la publication des résultats annuels. L’immobilier commercial s’est révélé être le gagnant parmi les segments, ce qui prouve que la crainte d’une cannibalisation de la part du commerce électronique n’avait pas lieu d’être. Sur le plan géographique, c’est la Suisse qui remporte la palme grâce aux taux à long terme extrêmement bas qui ont permis de réaliser d’importantes plus-values sur les portefeuilles. Dans la zone euro, les sociétés immobilières disposant d’un statut réglementé ont signé de meilleurs résultats que les acteurs sans statut.

Durant les premiers mois de l’année, les cours profitent aussi traditionnellement de la distribution des dividendes. Le secteur immobilier est, en effet, un secteur de valeur pour lequel le dividende constitue une part importante du rendement annuel attendu. Enfin, si l’on considère le thème "gagnant ou perdant de la révolution de l’intelligence artificielle", force est d’admettre que le secteur immobilier se trouvait dans le bon camp, exception faite de l’immobilier de bureaux.

Immobilier de bureaux et IA : vouloir, c’est pouvoir…

On peut raisonnablement s’attendre à ce que l’essor de l’intelligence artificielle réduise la demande de mètres carrés d’espaces de bureaux. De là à dire qu’il faille vendre tout l’immobilier de bureaux coté, il y a un pas que nous ne jugeons pas opportun de franchir. Depuis l’avènement du travail à domicile, les sociétés actives dans l’immobilier de bureaux se focalisent, non plus, sur la création de davantage de mètres carrés, mais bien sur la création d’espaces de bureaux de meilleure qualité. L’accent est mis sur l’immobilier de bureaux "super prime" combinant une situation idéale à des espaces agréables. La transformation des espaces de bureaux "non-prime" en appartements, logements sociaux, logements pour étudiants, maisons de repos et hôtels n’est quant à elle pas un phénomène nouveau. Après une longue quête, B&B Hotels s’apprête par exemple à ouvrir à Bologne un hôtel dans un ancien immeuble de bureaux. Dans des villes comme Madrid, les pouvoirs locaux font à ce point pression pour transformer des bureaux en logements qu’une pénurie de bureaux de qualité est en train de se dessiner. Certains acteurs se sont même mis à racheter des actions propres pour prouver leur confiance en l’avenir…

La diversification reste de mise…

Si le conflit en Iran reste limité dans le temps, comme le prévoit notre scénario de base, l’immobilier logistique est notre segment favori. Il profite, en effet, de l’accélération de la croissance en Allemagne, a le secteur de la défense parmi ses clients et abrite les centres de données. Dans le même ordre d’idées, nous sommes également optimistes au sujet de l’immobilier commercial. L’immobilier résidentiel n’est quant à lui pas cyclique, mais il est le plus sensible aux taux d’intérêt. Dans le segment des bureaux, il y aura des gagnants et des perdants.

Source : Factset