Que signifie le conflit au Moyen-Orient pour le secteur immobilier européen?

La croissance bénéficiaire naissante est pour une part tuée dans l’œuf

Le conflit a fait grimper les coûts de financement. Les nouveaux emprunts – principalement des refinancements – coûtent désormais quelques dizaines de points de base de plus. Spécifiquement dans le secteur immobilier, cet état de fait a engendré des révisions à la baisse des bénéfices. Les charges d’intérêts sont en effet en quelque sorte la matière première du secteur. Même si la plupart des sociétés immobilières affichent des notes de solvabilité correctes, le secteur est tout bonnement plus endetté que les autres. Les investisseurs perdent cependant de vue un facteur compensatoire non négligeable: l’indexation des revenus locatifs, dès lors que l’inflation (attendue) a également augmenté. 

Par ailleurs, le conflit pèse sur la croissance économique attendue et sur la santé des marchés locatifs en faisant redouter une diminution du nombre de nouvelles locations et des faillites. L’impact semble toutefois plus modéré que dans d’autres secteurs cycliques, et d’autres éléments sont là pour compenser. L’impact se limite en effet aux sociétés immobilières dont les revenus locatifs présentent un caractère cyclique (bureaux, immobilier logistique, immobilier commercial) et la crise aura pour effet de réduire l’offre d’immobilier, de sorte que le risque pour l’inoccupation ou la croissance doit être relativisé. Un impact négatif se manifeste aussi au niveau des coûts de la construction, mais la grande majorité des sociétés immobilières ont fixé les prix des projets de construction pour 2026.

L’environnement externe ne fait pas de cadeaux à la valeur du parc immobilier

Le conflit a également engendré une pression à la hausse sur les taux souverains à long terme. Même si cet effet est moins prononcé que pour les durées plus courtes, il pèse tout de même sur la demande de placements dans l’immobilier physique. Comme l’immobilier est repris au bilan selon sa valeur de marché, cet élément a – toutes choses égales par ailleurs – un impact négatif sur la valeur des parcs immobiliers et sur l’endettement, de sorte qu’il affecte la résilience financière des sociétés immobilières. Ces dernières peuvent contrer cet effet à travers un positionnement solide sur le marché locatif et des rendements locatifs initiaux suffisamment élevés sur les nouveaux projets. Depuis la crise précédente, les sociétés immobilières ont aussi consenti des efforts pour réduire leur endettement, ce qui leur permet de mieux absorber les chocs.

L’attention se recentre sur la création de valeur interne

Pour un secteur sensible aux taux d’intérêt, un climat défavorable dans ce domaine accroît l’importance de la création de valeur interne. Pour leurs financements, les sociétés immobilières explorent par exemple davantage la piste des obligations convertibles, qui leur coûtent moins cher. Les sociétés affichant une valorisation élevée peuvent également recourir à des augmentations de capital. La réduction des coûts de la construction est une tendance importante dans le secteur de l’immobilier résidentiel, dont les rendements locatifs intrinsèques sont inférieurs. Les acteurs cotés allemands optent ainsi par exemple pour des panneaux isolants préfabriqués pour convertir leurs appartements de location en logements économes en énergie. 

Toujours pour réduire les coûts d’investissement, les sociétés immobilières se mettent en quête de partenaires et se chargent alors de la gestion des actifs, une solution qui génère également des revenus additionnels. Dans le segment des bureaux, tout l’art consiste à créer un parc de bureaux "super prime". A Londres et à Paris, les sociétés immobilières semblent y parvenir en visant des locataires actifs dans le segment de l’IA. Une autre stratégie prometteuse consiste à se recentrer sur l’immobilier s’apparentant à de l’infrastructure. Cela s’applique surtout aux centres de données, mais les logements pour étudiants se sont récemment vu attribuer par l’Union européenne le label d’infrastructure.

Les dividendes font office de port dans la tempête

A la suite du conflit au Moyen-Orient, le secteur immobilier accuse désormais un retard encore plus marqué en matière de croissance bénéficiaire. La croissance de la valeur du portefeuille subit des revers également. Cela dit, l’impact sur les taux d’intérêt est moins prononcé que lors de la crise de 2022 et d’autres éléments sont là pour compenser. Les acteurs qui parviennent, avec un taux de distribution normal, à faire grimper le dividende au moins au même rythme que l’inflation sont les gagnants de demain, d’autant que ce rendement de dividende brut lui-même affiche une moyenne attrayante de 4,7%/5% (pour 2026 et 2027).